옆 건물 공사 피해 보상: 균열·침하로 영업 중단? 손해 인정 범위와 대응법

내 가게나 집 옆에서 새로운 건물을 짓거나 대규모 리모델링 공사가 시작될 때, 우리는 소음이나 분진 같은 생활 불편을 어느 정도 예상합니다.

하지만 만약 그 공사 때문에 내 건물이 직접적인 피해를 입는다면 어떨까요?

벽에 금이 가고, 바닥이 기울고, 심지어 건물의 안전 문제로 인해 더 이상 영업을 하거나 거주하기 어려운 상황에 처한다면, 이는 단순한 불편을 넘어 심각한 재산상의 손실로 이어집니다.

이런 경우, 과연 누구에게 책임을 묻고 어떻게 피해를 보상받아야 할까요?

바로 공사 피해 보상 문제가 발생하는 것입니다.

최근 대구고등법원에서는 인접한 토지에서 진행된 신축 공사의 터파기 작업으로 인해 기존 건물의 임차인이 운영하던 가게에 균열 및 지반 침하가 발생하여 영업을 중단하게 된 사건에 대한 판결이 있었습니다.

법원은 시공사와 감리자의 책임을 인정하면서도, 임차인이 청구한 손해액 중 일부만을 인정하고 책임 비율도 제한했습니다.

이 판결은 옆 건물 공사로 인해 피해를 입었을 때, 어떤 종류의 손해를 얼마까지 공사 피해 보상으로 인정받을 수 있는지, 그리고 책임을 묻기 위해 무엇을 입증해야 하는지에 대한 중요한 단서들을 제공합니다.

단순히 억울함을 호소하는 것을 넘어, 법적으로 인정받을 수 있는 공사 피해 보상의 범위와 현실적인 대응 전략을 알아야 합니다.

오늘은 이 실제 사례를 바탕으로, 인접 공사로 인한 건물 피해 발생 시 제기되는 공사 피해 보상 문제의 핵심 쟁점들을 살펴보고, 피해를 입은 임차인(또는 건물주)과 공사를 진행하는 시공사/감리자 양측 모두가 알아야 할 법률적 포인트와 실질적인 행동 지침을 자세히 분석해 보겠습니다.

억울한 피해를 최소화하고 정당한 공사 피해 보상을 받거나, 반대로 과도한 책임을 피하기 위한 지혜를 함께 찾아보겠습니다.

내 가게 균열, 옆 건물 공사 때문일까? 공사 피해 보상 책임 발생의 근거 찾기

가장 먼저 해결해야 할 문제는 ‘내 건물의 피해가 정말 옆 건물 공사 때문에 발생했는가?’를 입증하는 것입니다.

시공사나 건축주 측에서는 “원래 건물이 낡아서 그렇다”, “공사와는 무관하다”, “다른 원인일 수 있다”고 주장할 가능성이 높습니다.

따라서 공사 피해 보상을 청구하기 위해서는 공사 행위와 발생한 피해 사이의 인과관계를 입증하는 것이 핵심입니다.

이 사건에서 법원이 시공사와 감리자의 책임을 인정한 근거는 무엇일까요?

1. 피해 발생 시점과 공사 진행 시점의 일치: 피해자인 임차인이 운영하던 가게 건물에 균열, 지반 침하 등이 발생하기 시작한 시점이 인접 공사, 특히 ‘터파기 작업’이 시작된 시점과 거의 일치했습니다.
2. 객관적인 안전진단 결과: 공사 중지 명령 이후 실시된 안전진단 및 구조검토 결과, 전문가(Q업체)는 “터파기 영향으로 지붕 하중을 지지하는 조적 벽체에 심각한 수직 균열이 발생했다”고 진단하며 벽체 철거 및 보강 필요성을 제기했습니다. 법원의 감정인(P) 역시 “흙막이 공사 시 유발된 주변 지반 침하”를 균열의 주요 원인으로 지목했습니다.
3. 부실 공사 정황 (흙막이 공사): 건축법상 지하 1층 공사 시에는 흙막이 공사에 대한 신고 및 관련 도서 제출이 필요함에도, 시공사(피고 B)는 법원의 감정 과정에서 흙막이 공사 관련 자료를 제대로 제출하지 못했습니다. 이는 적절한 공법과 절차 없이 임의로 공사를 진행했을 가능성을 시사하며, 안전 조치 미흡으로 인한 피해 발생 가능성을 높입니다. 이런 부실 공사 정황은 공사 피해 보상 책임 인정의 중요한 근거가 됩니다.
4. 감리 소홀 정황: 공사 감리자(피고 D)는 시공사가 설계도서 및 관련 법령에 따라 적합하게 공사를 수행하는지, 안전 관리에 문제는 없는지 등을 감독할 책임이 있습니다. 하지만 감리일지 등에서 터파기 공사의 구체적인 시공 방법이나 안전 조치 확인 내용이 부실했고, 결과적으로 부실 공사로 인한 피해 발생을 막지 못했다는 점에서 감리 소홀의 책임을 피하기 어려웠습니다. 감리자의 책임 역시 공사 피해 보상의 중요한 부분입니다.
5. 피고들의 반증 부족: 피고들은 건물의 노후화나 경계 침범, 코로나19 영향 등을 피해의 원인 또는 영업 중단의 주된 이유라고 주장했지만, 법원은 감정 결과 등을 토대로 이러한 주장만으로는 공사로 인한 직접적인 피해 발생 및 영업 중단의 인과관계를 뒤집기 어렵다고 판단했습니다. 즉, 공사 피해 보상 책임을 면하기 위한 피고들의 주장이 객관적 증거로 뒷받침되지 못했습니다.

행동 지침 1 (피해자 측): 인과관계 입증을 위한 증거 확보

• 즉시 증거 확보 시작: 인접 공사가 시작되면 즉시 내 건물의 상태(균열, 기울기, 누수 등)를 날짜가 명기된 사진, 동영상 등으로 상세히 기록해 두십시오. 공사 전 상태 자료가 있다면 더욱 효과적입니다.
• 공사 진행 상황과 피해 연관성 기록: 공사의 주요 진행 단계(터파기, 진동 발생 작업 등)와 그 시점에 발생하거나 심화된 피해 상황을 구체적으로 기록하십시오.
• 내용증명 발송 및 공식 문제 제기: 피해 발생 즉시 시공사, 건축주, 감리자에게 피해 사실과 공사 중단 및 안전 조치를 요구하는 내용증명을 발송하여 문제 제기 사실을 공식화하고, 답변을 요구하십시오.
• 관공서 민원 제기 활용: 구청 등 관련 행정기관에 민원을 제기하여 공사 중지 명령이나 안전 점검, 분쟁 조정 등의 조치를 유도하십시오. 공문서는 객관적인 증거가 될 수 있습니다.
• 전문가 진단 및 감정 신청: 건축사, 구조기술사, 법원 감정인 등 전문가에게 의뢰하여 피해 원인 및 안전 상태에 대한 진단 보고서나 감정서를 확보하십시오. 이는 공사 피해 보상 청구 소송에서 가장 핵심적인 증거입니다.

행동 지침 2 (공사 진행 측): 책임 방어 및 분쟁 예방을 위한 조치

• 사전 현황 조사 및 기록 철저: 공사 시작 전 인접 건물의 상태를 상세히 조사하고 사진, 비디오 등으로 기록하여 양측의 확인을 받아 두십시오. 이는 기존 하자와 공사로 인한 피해를 명확히 구별하는 데 매우 중요합니다.
• 설계 및 시공 기준 준수와 기록 관리: 관련 법규 및 설계 도서에 따른 안전 기준(특히 흙막이, 터파기 공법, 진동 관리 기준 등)을 철저히 준수하고, 모든 시공 과정을 상세히 기록, 문서화하십시오. 안전 관리 계획 및 이행 여부가 중요합니다.
• 감리 역할의 충실한 수행 및 기록: 감리자는 시공 과정의 안전성과 적법성을 면밀히 감독하고, 문제 발견 시 즉시 시정 조치를 요구하며 모든 과정을 상세히 기록해야 합니다. 소홀한 감리는 공사 피해 보상 책임으로 이어질 수 있습니다.
• 피해 발생 시 신속하고 성실한 대응: 인접 건물 피해 민원이 제기되면 즉시 원인 조사 및 안전 진단을 실시하고, 필요한 보강 조치를 신속하게 이행하여 피해 확산을 막고, 피해자와 적극적으로 소통하여 원만한 해결을 시도해야 합니다. 책임 회피적인 태도는 오히려 공사 피해 보상 분쟁을 장기화시키고 불리한 결과를 초래할 수 있습니다.

어디까지 보상받을 수 있나? 공사 피해 보상 손해액 산정의 쟁점

공사로 인한 책임이 인정된다면, 그 다음 문제는 ‘어떤 손해를 얼마까지 보상받을 수 있는가’입니다.

이번 사건에서 임차인인 원고는 여러 항목의 손해에 대한 공사 피해 보상을 주장했습니다.

법원이 각 항목에 대해 어떻게 판단했는지 다음 표와 설명을 통해 자세히 살펴보겠습니다.

이는 공사 피해 보상을 준비하는 모든 분들에게 매우 중요한 정보가 될 것입니다.

위 표에서 보듯이, 법원은 원고가 청구한 공사 피해 보상 항목들에 대해 전부 인정하지는 않았습니다.

특히 휴업 손해액과 기간 산정에서 매우 엄격한 기준을 적용했으며, 객관적인 자료의 중요성을 강조했습니다.

이는 공사 피해 보상을 청구할 때 감정적인 호소보다는 철저한 증거 준비가 우선되어야 함을 시사합니다.

행동 지침 3 (피해자 측): 손해액 입증 전략

• 객관적인 영업이익 자료 준비: 휴업 손해를 주장하려면 과거 매출 및 비용에 대한 신뢰할 수 있는 자료(세무 신고 자료, 회계 장부, 카드 매출 내역 등)를 철저히 준비해야 합니다. 주관적인 예상 수익은 인정받기 어렵습니다.
• 휴업 기간의 합리성 입증: 왜 해당 기간 동안 영업을 할 수 없었는지(안전 문제, 보수 공사 필요성 및 기간 등)를 전문가 진단서, 공사 일정표 등 객관적인 자료로 입증해야 합니다. 무조건 길게 주장한다고 인정되는 것이 아닙니다. 공사 피해 보상에서 휴업 기간은 매우 중요한 요소입니다.
• 권리금 및 시설 가치 전문 감정 활용: 권리금이나 인테리어 시설물 손해는 객관적인 가치 평가가 어렵습니다. 공신력 있는 감정평가기관의 감정을 받아 손해액을 산정하는 것이 유리합니다.
• 손해 항목 간 중복 주의: 예를 들어, 인테리어 시설 가치를 권리금에 포함하여 주장하거나 별도로 주장할 때 중복되지 않도록 주의해야 합니다. 명확한 항목 구분이 필요합니다.

행동 지침 4 (공사 진행 측): 손해액 방어 전략

• 피해자 주장 손해액의 객관성 검토: 피해자가 제시하는 영업이익, 권리금, 시설 투자액 등이 과장되거나 객관적 근거가 부족하지 않은지 면밀히 검토해야 합니다. 필요한 경우 반대 감정을 신청할 수 있습니다.
• 휴업 기간의 적정성 반박: 피해 복구에 필요한 합리적인 기간을 초과하여 휴업 기간을 주장하는 경우, 실제 보수 가능 기간 등을 근거로 반박할 수 있습니다.
• 피해자 과실 및 손해 확대 방지 노력 촉구: 피해자가 손해 경감을 위한 노력을 게을리하거나, 비협조적인 태도로 피해를 확대한 부분이 있다면 이를 지적하고 과실상계나 책임 제한을 주장할 수 있습니다. 이는 공사 피해 보상 분쟁에서 중요한 방어 수단입니다.

책임의 분담: 과실상계 및 공사 피해 보상 책임 제한의 가능성

설령 시공사나 감리자의 책임이 인정되고 손해액이 산정되더라도, 그 금액 전액을 배상받지 못할 수도 있습니다.

법원은 여러 사정을 종합적으로 고려하여 피고들의 책임을 일정 비율로 제한할 수 있는데, 이를 ‘책임 제한’ 또는 ‘과실상계’와 유사한 법리로 적용합니다.

이 사건에서도 법원은 산정된 총 손해액에 대해 피고들의 책임을 70%로 제한했습니다.

이는 피해자도 손해 발생이나 확대에 일부 기여했거나, 모든 손해를 공사 측에만 부담시키는 것이 공평하지 않다고 본 것입니다.

법원이 책임 제한 근거로 고려한 사정들은 무엇일까요?

• 건물의 노후도: 피해 건물이 건축된 지 약 40년이 경과한 노후 건물이었던 점은 중요한 고려 요소입니다. 기존 노후화가 피해를 키웠을 수 있습니다.
• 피해의 정도 및 직접적 위험성: 건물이 즉시 붕괴될 정도의 직접적인 위험은 아니었던 것으로 보이는 점도 참작되었습니다.
• 피고들의 일부 노력: 시공사가 안전 진단 후 지지대 보강 등 손해 방지를 위한 노력을 일부 한 점도 긍정적으로 평가될 수 있습니다.
• 권리금 회수의 본질적 불확실성: 권리금은 법적으로 100% 회수가 보장되지 않는 측면이 있다는 점도 고려됩니다.
• 피해자 측의 기여 또는 비협조 가능성: 원고가 피고의 피해보수 제안 등에 적극적으로 협조하지 않아 피해가 확대되었을 여지가 있는 점도 책임 제한의 근거가 될 수 있습니다. 이러한 요소는 공사 피해 보상액 산정에 영향을 미칩니다.

행동 지침 5 (모든 당사자): 책임 제한 가능성 인지 및 대응

• (피해자 측) 건물 노후도 등 본인 측에 불리한 요소가 있다면, 이를 감안하여 합리적인 수준의 공사 피해 보상을 요구하고 협상에 임하는 자세가 필요할 수 있습니다. 또한, 손해 확대를 방지하기 위한 협조적인 태도를 보이는 것이 유리하며, 과도한 청구는 오히려 불리하게 작용할 수 있습니다.
• (공사 진행 측) 피해 발생 시 신속하고 성실한 피해 복구 노력을 보이는 것이 중요합니다. 또한, 피해 건물의 기존 하자나 노후도, 피해자 측의 비협조 등 책임 제한 사유가 있다면 이를 적극적으로 주장하고 객관적인 자료로 입증해야 합니다. 이는 정당한 범위 내에서 공사 피해 보상 책임을 줄이는 효과적인 방법입니다.

맺음말: 공사 피해 보상, 철저한 준비와 합리적 접근이 핵심

인접 공사로 인한 건물 피해 및 영업 손실은 누구에게나 발생할 수 있는 복잡하고 어려운 문제입니다.

공사 피해 보상을 성공적으로 받거나, 또는 부당한 책임을 피하기 위해서는 감정적인 대응보다는 냉철하게 상황을 분석하고, 공사와의 인과관계를 입증할 객관적인 증거를 체계적으로 확보하는 것이 무엇보다 중요합니다.

또한, 법원이 인정하는 손해의 종류와 범위(휴업손해 기간, 권리금 가치, 시설물 현재 가치, 책임 제한 등)가 나의 기대와 다를 수 있음을 인지하고, 현실적인 눈높이에서 합리적으로 접근할 필요가 있습니다. 공사 피해 보상 문제는 법률적 전문성이 요구되는 분야입니다.

시공사나 감리자 입장에서도 무조건 책임을 부인하기보다는, 사전 예방 조치를 철저히 하고 피해 발생 시에는 성실하게 대응하며, 필요한 경우 책임 제한 사유를 합리적으로 주장하는 것이 분쟁을 원만하게 해결하고 기업의 신뢰를 지키는 길입니다.

결국 공사 피해 보상 문제는 철저한 준비와 객관적 증거, 그리고 때로는 상호 간의 합리적인 양보와 조정을 통해 해결될 수 있습니다.

부디 이 글이 예기치 못한 공사 피해로 어려움을 겪거나, 관련 분쟁에 대비해야 하는 분들에게 실질적인 도움이 되기를 바랍니다.

(주의: 본 내용은 실제 판결 및 법률 정보를 바탕으로 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 특정 사안에 대한 법률적 판단이나 자문을 대체할 수 없습니다. 개별적인 법률 문제에 대한 정확한 분석과 대응은 해당 분야 전문가와의 상담을 통해 진행하는 것이 바람직할 수 있습니다.)