관리단 분쟁 해결 가이드: 관리인 선임 문제, 당신이 해야 할 일은?

아파트, 상가, 오피스텔처럼 여러 사람이 함께 소유하고 생활하는 ‘집합건물’. 이곳에서는 필연적으로 공동의 관리가 필요하고, 그 중심에는 ‘관리단’과 ‘관리인’이 있습니다.

하지만 관리단을 운영하고 관리인을 선임하는 과정은 종종 첨예한 의견 대립과 갈등으로 이어져 심각한 관리단 분쟁을 야기하기도 합니다.

혹시 여러분이 속한 건물의 최근 관리단 집회 결의, 특히 새로운 관리인 선임 결정에 문제가 있다고 생각하시나요?

또는 반대로, 적법하게 진행된 관리단 운영이나 결의에 대해 일부에서 문제를 제기하여 곤란한 상황에 처하셨나요?

이러한 관리단 분쟁 상황에 놓인 여러분은 지금 무엇을 확인하고, 어떻게 행동해야 할까요?

최근 법원에서는 관리인 선임 결의의 효력을 다투며 제기된 가처분 신청을 기각한 사례가 있었습니다(서울고등법원 2024라20672 관련). 이 사례 자체를 깊게 파고드는 것보다 중요한 것은, 그 사건에서 드러난 쟁점들이 바로 여러분이 겪고 있거나 앞으로 겪을 수 있는 관리단 분쟁의 핵심적인 모습이라는 점입니다.

이 글은 특정 판례 분석에 그치지 않고, 여러분이 실제 관리단 분쟁 상황에서 길을 잃지 않도록 돕는 ‘해결 가이드’가 되고자 합니다.

관리인 선임 등을 둘러싼 관리단 분쟁 발생 시 반드시 확인해야 할 법적 쟁점은 무엇인지, 그리고 결의에 문제를 제기하는 입장과 이를 방어하는 입장에서 각각 어떤 점들을 고려하고 준비해야 하는지 구체적인 행동 지침 중심으로 자세히 알아보겠습니다.

관리단 분쟁의 시작: “이 관리인 선임, 문제 있다!”고 생각될 때

새로운 관리인이 선임되었는데, 그 과정에 문제가 있다고 의심될 때가 바로 관리단 분쟁의 시작점입니다.

어떤 경우에 문제를 제기할 수 있을까요?

실제 법정 다툼으로 이어진 관리단 분쟁 사례들을 보면 주로 다음과 같은 주장들이 제기됩니다.

흔한 관리단 분쟁 유형 1: 집회 소집 및 진행 절차의 하자

• 소집 통지는 제대로 했나?: 집합건물법과 관리규약에서 정한 기간(보통 집회일 1주일 전)을 지켜 모든 구분소유자에게 서면으로 통지했나요? 통지 내용에 회의 목적사항(특히 관리인 선임 안건)이 명확히 기재되었나요? 일부에게만 통지하거나 구두 통지, 게시판 공고만으로는 부족할 수 있습니다. 이것이 관리단 분쟁의 첫 단추입니다.
• 의장은 적법하게 선출되었나?: 관리인이 없는 상태에서 임시 집회를 열었다면, 법에서 정한 대로 집회를 소집한 구분소유자 중 ‘최연장자’가 의장을 맡았나요? 만약 다른 사람이 의장을 봤다면, 최연장자로부터 적법하게 위임을 받았다는 근거(동의서 등)가 있나요? (앞서 언급한 사례에서도 이 부분이 쟁점이 되었지만, 최연장자의 동의가 소명되어 큰 문제로 보지 않았습니다. 하지만 명백한 위임 근거가 없다면 심각한 절차 하자가 될 수 있습니다.)
• 회의 진행은 공정했나?: 참석자들에게 충분한 발언 기회가 주어졌나요? 논의 과정이 투명하게 공개되었나요? 특정 안건에 대한 토론을 부당하게 막거나 일방적으로 진행하지는 않았나요? 이러한 불공정한 진행 역시 관리단 분쟁의 원인이 됩니다.

흔한 관리단 분쟁 유형 2: 의결정족수 계산 오류 주장

관리단 분쟁의 가장 첨예하고 복잡한 부분입니다.

관리인 선임과 같은 중요 안건은 구분소유자(및 의결권 있는 점유자)의 과반수와 전체 의결권(전유부분 면적 비율)의 과반수라는 두 가지 요건을 모두 충족해야 합니다.

그런데 이 계산이 생각보다 매우 까다롭습니다.

결의에 찬성한 것으로 집계된 표 중에 다음과 같은 문제가 있다면, 의결정족수 미달을 주장하며 관리단 분쟁을 제기할 수 있습니다.

• 무효인 위임장: 위임장 자체가 위조되었거나, 위임인의 진정한 의사에 반하여 작성된 경우는 아닐까요? 백지 위임장을 받아 특정인이 임의로 내용을 기재하지는 않았나요?
• 부적법한 대리 행사: 위임장을 제출한 대리인이 실제 집회에 참석하여 어떻게 의결권을 행사했나요? 본인 표와 위임받은 표를 명확히 구분하여 행사했나요? (판례 예시에서는 1장의 투표용지만 냈어도 위임장을 제출한 점 등을 고려해 유효하게 봤지만, 행사 방식이 불분명하면 다툼의 소지가 큽니다.)
• 공유자 의결권 문제: 한 호실을 여러 명이 공유할 때, 공유자들이 합의하여 1인의 의결권 행사자를 지정했나요? 아니면 일부 공유자만 참여하거나, 서로 다른 의견을 표시하지는 않았나요? (판례 예시에서는 공유자 전원이 동일하게 찬성 서면을 낸 경우 유효하게 봤습니다.)
• 점유자 의결권 문제: 임차인 등 점유자가 행사한 표가 있다면, 해당 점유자가 관리규약상 의결권 행사 자격이 있나요? 소유자의 동의나 법적 요건을 갖추었나요? 실제 거주/사용하지 않는 사람이 점유자로 등재되어 투표하지는 않았나요? 소유자와 점유자가 중복으로 투표하지는 않았나요? 이는 관리단 분쟁에서 자주 확인되는 부분입니다.
• 법인 대표권 문제: 법인 소유 호실의 경우, 적법한 대표권자가 의결권을 행사했나요? 여러 대표이사가 있다면 규정에 맞는 절차를 거쳤나요?
• 기타 계산 오류: 단순 집계 실수, 의결권 면적 계산 착오 등은 없었나요?

“결의 무효!”를 주장하는 당신, 무엇을 해야 할까? (행동 지침 1)

만약 여러분이 위와 같은 이유로 최근 관리단 집회 결의, 특히 관리인 선임에 문제가 있다고 판단한다면, 다음과 같은 단계를 고려해 볼 수 있습니다.

이것은 관리단 분쟁을 해결하기 위한 구체적인 행동 방안입니다.

1. 정보 수집 및 증거 확보가 최우선:
   • 관리규약 확보 및 검토: 우리 건물의 관리규약에 집회 소집, 의결 방법, 의결정족수 등에 대해 어떻게 규정되어 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 법률 규정보다 더 강화된 요건이 있을 수도 있습니다.
   • 집회 관련 자료 요청 및 확보: 관리단(또는 집회 소집자)에게 집회 소집 통지서, 참석자 명부, 위임장 원본, 서면/전자결의서, 투표 결과 집계표, 회의록(녹취록 포함) 등 모든 관련 자료의 열람 및 복사를 공식적으로 요청하십시오. 정보 접근은 관리단 분쟁 해결의 시작입니다. (만약 거부한다면, 법원에 증거보전 신청 등을 고려할 수 있습니다.)
   • 독자적인 증거 수집: 집회 당시 상황 사진이나 영상, 문제가 있다고 생각되는 부분에 대한 주변 구분소유자들의 진술서 확보 등 자체적인 증거 수집 노력도 필요합니다.
2. 문제점 분석 및 법리 검토: 수집된 자료를 바탕으로 어떤 절차에 어떤 하자가 있었는지, 의결정족수 계산에 어떤 오류가 있었는지 구체적으로 분석해야 합니다. 이 과정에서 집합건물법의 관련 조항과 유사 관리단 분쟁에 대한 법원 판례들을 찾아보는 것이 도움이 됩니다. 어떤 하자가 결의를 무효로 만들 만큼 ‘중대한’ 하자인지에 대한 법원의 판단 기준을 이해하는 것이 중요합니다.
3. 내부적 해결 노력 시도: 법적 조치에 앞서, 관리단이나 관리인에게 문제점을 지적하고 시정을 요구하는 내용증명을 보내거나, 다른 구분소유자들과 연대하여 공식적으로 이의를 제기하는 등 내부적인 해결 노력을 시도해 볼 수 있습니다. 때로는 대화를 통해 오해가 풀리거나 문제가 해결될 수도 있으며, 이는 관리단 분쟁의 소모적 과정을 줄일 수 있습니다.
4. 법적 조치 고려: 소송 및 가처분 신청
   • 본안 소송 (결의무효확인 등): 내부적 해결이 어렵다고 판단되면, 법원에 관리인 선임 결의 등이 무효임을 확인하는 소송을 제기할 수 있습니다. 이 소송에서 승소하면 해당 결의는 법적으로 효력을 잃게 됩니다. 관리단 분쟁의 최종적인 해결 방법입니다.
   • 가처분 신청 (직무집행정지 등): 본안 소송이 진행되는 동안 관리인의 직무 수행으로 인한 추가적인 문제 발생을 막기 위해 직무집행정지 가처분을 신청할 수 있습니다. 하지만 주의해야 합니다. 앞서 본 사례처럼, 법원은 가처분 인용에 매우 신중합니다. 결의 무효 사유가 명백하고(피보전권리 소명), 가처분을 하지 않으면 회복하기 어려운 손해가 발생할 우려가 크다는 점(보전의 필요성 소명)을 구체적인 증거로 ‘소명’해야 합니다. 단순히 절차상 하자가 있다는 주장만으로는 가처분이 받아들여지기 어렵습니다. 관리단 분쟁에서 가처분은 강력하지만 얻기 어려운 조치입니다. 따라서 가처분 신청은 승소 가능성과 실익을 신중히 검토한 후 결정해야 합니다.

“결의는 적법!”을 주장하는 당신, 무엇을 해야 할까? (행동 지침 2)

반대로 여러분이 관리단 집회를 주도했거나, 적법하게 선임된 관리인 또는 그 결의를 지지하는 구분소유자 입장인데, 일부에서 결의 무효 주장을 하며 관리단 분쟁을 일으키는 상황이라면 어떻게 대응해야 할까요?

1. 절차적 정당성 재점검 및 방어 논리 구축:
   • 상대방이 제기하는 문제점(소집 통지, 의장 선임, 의결권 계산 등)에 대해 집합건물법과 관리규약에 따라 절차를 제대로 준수했는지 다시 한번 철저히 점검해야 합니다.
   • 각 절차 단계별로 적법성을 뒷받침할 수 있는 증거 자료(통지 발송 기록, 최연장자 동의서, 위임장, 서면결의서, 회의록, 집계표 등)를 완벽하게 준비하고 정리해 두어야 합니다. 이는 관리단 분쟁 방어의 핵심입니다.
   • 상대방 주장에 대한 법리적 반박 논리를 명확하게 세워야 합니다. 예를 들어, 경미한 절차 하자는 결의 효력에 영향을 미치지 않는다는 판례 등을 활용할 수 있습니다.
2. 투명한 정보 공개 및 소통 강화:
   • 상대방이나 다른 구분소유자들이 요구하는 집회 관련 자료를 법령과 규약이 허용하는 범위 내에서 최대한 투명하게 공개하는 것이 불필요한 오해와 관리단 분쟁 확산을 막는 데 도움이 됩니다.
   • 결의 과정과 결과에 대해 전체 구분소유자들에게 명확하게 설명하고, 제기되는 의문점에 대해 성실하게 답변하려는 노력이 필요합니다. 소통 부재는 관리단 분쟁을 악화시키는 주요 원인입니다.
3. 법적 대응 준비 (소송 피고/가처분 채무자로서):
   • 만약 상대방이 소송이나 가처분을 제기했다면, 법원의 절차에 따라 정해진 기한 내에 답변서나 준비서면 등을 통해 적극적으로 대응해야 합니다.
   • 상대방 주장의 부당함과 결의의 적법성을 법리적으로 주장하고, 이를 뒷받침하는 증거 자료를 체계적으로 제출해야 합니다. 관리단 분쟁에서는 법원의 요구에 성실히 임하는 자세가 중요합니다.
   • 특히 가처분 사건에서는 상대방의 ‘피보전권리’와 ‘보전의 필요성’ 주장이 소명 부족임을 집중적으로 다투어야 합니다.

모두를 위한 제언: 관리단 분쟁 예방이 최선

사실 가장 좋은 것은 애초에 심각한 관리단 분쟁이 발생하지 않도록 예방하는 것입니다.

이를 위해서는 관리단 운영의 투명성과 절차적 공정성을 확보하는 것이 무엇보다 중요합니다.

• 명확하고 합리적인 관리규약: 우리 건물의 실정에 맞게 관리규약을 상세하고 명확하게 정비해야 합니다. 특히 집회 소집 절차, 의결권 행사 방법(서면/전자투표 포함), 공유자/점유자 의결권 규정 등 분쟁 소지가 있는 부분을 명확히 해두는 것이 좋습니다. 이는 관리단 분쟁 예방의 기초입니다.
• 철저한 법규 준수: 관리단 집회 준비부터 진행, 결과 처리까지 집합건물법과 관리규약의 절차를 사소한 부분이라도 철저히 준수하려는 노력이 필요합니다. 체크리스트를 만들어 활용하는 것도 좋은 방법입니다.
• 투명한 정보 공개와 소통: 관리비 부과 내역, 관리단 운영 현황, 주요 의사 결정 과정 등을 정기적으로 투명하게 공개하고, 구분소유자들과 적극적으로 소통하는 채널(게시판, 온라인 카페, 정기 간담회 등)을 마련해야 합니다. 소통은 관리단 분쟁의 윤활유입니다.
• 회의록 등 기록의 철저한 관리: 모든 관리단 집회 내용은 상세하게 회의록으로 작성하고, 관련 서류(위임장, 결의서 등)와 함께 규약에 따라 적절히 보관하여 언제든 열람 요구에 응할 수 있도록 준비해야 합니다. 기록 관리는 관리단 분쟁 발생 시 중요한 증거가 됩니다.

맺음말: 갈등을 넘어 성숙한 관리단 문화로

관리인 선임 등을 둘러싼 관리단 분쟁은 관련된 모든 구성원에게 큰 스트레스와 비용 부담을 안겨줍니다.

법원의 가처분 결정 사례에서 보듯, 일단 결의가 이루어진 후 이를 법적으로 뒤집거나 임시로 효력을 정지시키는 것은 결코 쉽지 않습니다.

따라서 가장 중요한 것은 문제가 발생하기 전에 예방하는 것입니다.

관리단 집회 운영의 절차적 정당성을 확보하고, 투명한 정보 공개와 소통을 통해 구성원 간의 신뢰를 쌓는 것이 무엇보다 중요합니다.

만약 이미 관리단 분쟁이 발생했다면, 감정적인 대립보다는 법적 쟁점에 대한 명확한 이해와 객관적인 증거에 기반한 냉철한 대응이 필요합니다.

이 글에서 제시된 정보와 가이드라인이 여러분이 처한 관리단 분쟁 상황을 헤쳐나가고, 나아가 더 건강하고 성숙한 공동체 관리 문화를 만들어가는 데 조금이나마 도움이 되기를 바랍니다.