임대차 계약 해지, 건물 지은 임차인도 내보낼 수 있을까? 핵심 쟁점 3가지

상가나 토지를 임대하다 보면, 임차인이 자신의 비용으로 건물을 짓거나 대규모 리모델링을 하는 경우가 종종 있습니다.

처음에는 서로 좋은 관계 속에서 시작했지만, 만약 임차인이 약속된 월세를 계속 내지 않는다면 임대인 입장에서는 속이 타들어 갈 수밖에 없습니다.

결국 마지막 수단으로 임대차 계약 해지를 통보하고 부동산을 돌려받으려 할 때, 임차인이 “내가 이 건물을 짓느라 얼마나 많은 돈을 투자했는데! 그 돈 돌려주기 전까지는 못 나간다!”라고 버틴다면 어떻게 해야 할까요?

이런 상황은 임대인에게 매우 골치 아픈 문제입니다.

임차인의 투자 비용을 고려해주자니 월세도 못 받은 억울함이 크고, 법대로 하자니 임차인이 들인 돈이 마음에 걸리기도 합니다.

최근 법원에서는 바로 이런 문제, 즉 임차인이 자신의 비용으로 건물을 신축했지만 차임을 연체하여 임대차 계약 해지를 당한 후, 건물 신축 비용 정산을 요구하며 부동산 인도를 거부한 사건에 대한 판단을 내렸습니다.

이 판결은 유사한 상황에 처한 임대인들에게 중요한 참고 자료가 될 수 있습니다.

단순히 ‘판결이 이렇게 났다’는 결과보다는, 그 판결이 나오기까지 법원이 무엇을 중요하게 보았고, 어떤 법리가 적용되었는지를 이해하는 것이 중요합니다.

그래야만 ‘만약 내게 이런 일이 생긴다면 어떻게 대처해야 하는지’ 실질적인 답을 얻을 수 있기 때문입니다.

오늘은 이 실제 사례를 바탕으로, 차임 연체로 인한 임대차 계약 해지 시 건물 신축 비용 정산 및 부동산 인도 문제와 관련된 핵심 쟁점 3가지를 깊이 있게 분석하고, 임대인이 알아야 할 대응 전략을 살펴보겠습니다.

임대차 계약 해지 후 벌어질 수 있는 복잡한 상황에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

쟁점 1: ‘차임 연체’라는 명백한 계약 위반 – 임대차 계약 해지의 정당한 사유

모든 문제의 시작은 임차인의 ‘차임 연체’입니다.

임대차 계약에서 임차인의 가장 기본적이고 중요한 의무는 약속된 날짜에 차임을 지급하는 것입니다.

우리 법은 임차인의 차임 연체액이 일정 기준(상가건물의 경우 통상 3기 차임액)에 달하면 임대인이 임대차 계약 해지를 할 수 있도록 명확히 규정하고 있습니다.

‘3기 차임 연체’의 의미와 해지 통보의 중요성

• ‘3기 차임액’이란?: 연속해서 3달 치 월세를 내지 않은 것뿐만 아니라, 연체된 총 금액이 3달 치 월세 합계액에 이르는 경우를 모두 포함합니다. 예를 들어 월세가 100만 원일 때, 한 푼도 내지 않고 3달이 지나거나, 혹은 몇 달에 걸쳐 연체된 금액의 합계가 300만 원 이상이 되면 해지 사유가 될 수 있습니다.
• 해지 의사표시의 필수성: 임차인이 3기 이상 차임을 연체했다고 해서 계약이 자동으로 끝나는 것은 아닙니다. 임대인이 임차인에게 차임 연체를 이유로 임대차 계약 해지를 한다는 ‘명확한 의사표시’를 해야 합니다. 이 의사표시가 임차인에게 도달한 시점부터 계약 해지의 효력이 발생합니다. 내용증명 우편 등을 통해 증거를 남겨두는 것이 안전합니다.

예시로 든 판결에서도 임대인들은 임차인이 3기 이상 차임을 연체하자, 소장(소송 제기 서류)을 통해 임대차 계약 해지 의사를 표시했고, 이 소장이 임차인에게 송달됨으로써 계약은 적법하게 해지되었습니다.

이는 부동산 인도 및 연체 차임 청구의 가장 기본적인 전제가 됩니다.

그래서 임대인은 무엇을 해야 하는가? (행동 지침 1 – 해지 절차)

• 연체 사실 꼼꼼히 기록: 임차인이 언제부터 얼마의 차임을 연체하고 있는지 정확하게 기록하고 증빙 자료(계좌 이체 내역 등)를 확보해야 합니다.
• ‘3기 차임액’ 도달 시점 확인: 연체액 합계가 3기 차임액에 이르는 시점을 명확히 계산합니다.
• 명확한 해지 통보: 내용증명 등을 이용하여 차임 연체를 사유로 임대차 계약 해지를 통보하고, 언제까지 부동산을 인도해 줄 것을 요구합니다. 통보 내용에는 연체 내역과 해지 사유를 명시하는 것이 좋습니다.
• 증거 확보: 해지 통보 사실과 그 도달 사실을 입증할 수 있는 자료(내용증명 발송 영수증, 배달 증명 등)를 반드시 보관해야 합니다. 이것이 추후 소송에서 중요한 증거가 됩니다.

정당한 사유(차임 연체)에 기반한 적법한 임대차 계약 해지 절차는 임대인 권리 행사의 첫 단추입니다.

쟁점 2: ‘건물 신축 비용’ vs ‘부동산 인도 의무’ – 동시이행 항변의 함정

임대차 계약 해지 통보 후 임대인이 부동산 인도를 요구할 때, 임차인이 가장 흔하게 주장하는 방어 논리가 바로 “건물 신축 비용(또는 시설 투자 비용)을 돌려주기 전까지는 못 나간다”는 ‘동시이행의 항변’입니다.

즉, 비용 정산과 부동산 인도를 동시에 이행해야 한다는 주장입니다.

과연 이 주장은 타당할까요?

‘동시이행 항변권’이란?

동시이행 항변권은 쌍무계약(서로 대가적인 의무를 지는 계약)에서, 상대방이 자신의 의무를 이행할 때까지 나도 나의 의무 이행을 거절할 수 있는 공평한 권리입니다.

예를 들어 물건 매매 계약에서 구매자가 돈을 주기 전까지 판매자가 물건 인도를 거절하는 것이 대표적입니다.

임대차 계약 종료 시에도 임차인의 부동산 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 원칙적으로 동시이행 관계에 있습니다.

하지만 임차인이 주장하는 ‘건물 신축 비용’ 반환 의무가 임대인에게 당연히 발생하고, 그것이 부동산 인도 의무와 동시이행 관계에 있는지는 계약 내용과 법률 규정을 따져봐야 합니다.

이것이 임대차 계약 해지 후 발생하는 핵심 쟁점입니다.

임차인의 비용 상환 청구권: ‘필요비’와 ‘유익비’

민법은 임차인이 임차물의 보존을 위해 지출한 ‘필요비’나 임차물의 가치를 증가시킨 ‘유익비’에 대해 임대인에게 상환을 청구할 권리를 인정합니다.

하지만 임차인이 ‘자신의 영업을 위해’ 건물을 신축하거나 내부 시설을 설치한 비용은 통상적으로 필요비나 유익비에 해당하지 않는 경우가 많습니다.

특히, 임대차 계약 시 “임대차 종료 시 임차인이 원상 복구하여 인도한다”는 특약이 있다면, 임차인은 유익비 상환 청구권을 포기한 것으로 해석될 가능성이 높습니다.

‘지상물 매수 청구권’ 또는 ‘부속물 매수 청구권’은?

토지 임차인이 건물을 지었거나(지상물), 건물 임차인이 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 물건(부속물)이 있다면, 계약 갱신이 거절되었을 때 임대인에게 그 지상물이나 부속물의 매수를 청구할 권리가 인정될 수 있습니다.

하지만 이는 임대차 계약이 ‘기간 만료’ 등으로 정상 종료되었을 때 주로 문제 되며, 임차인의 ‘차임 연체’ 등 귀책사유로 임대차 계약 해지된 경우에는 이 권리 행사가 제한될 수 있다는 것이 판례의 기본적인 태도입니다.

예시 판결의 핵심: 계약의 해석과 형평의 원칙

예시 판결에서는 임대차 계약 당시 “임차인이 자기 비용으로 건물을 신축하여 사용하고, 5년의 임대 기간이 만료되면 건물을 임대인에게 귀속시키고 부동산을 인도한다”고 약정한 사실이 인정되었습니다.

이는 임차인이 건물 신축 비용을 5년간의 사용·수익을 통해 회수하는 것을 전제로 한 계약이었습니다.

법원은 임차인이 자신의 귀책사유(차임 연체)로 임대차 계약 해지를 당했지만, 그 이후에도 소송이 진행되는 동안 원래 약정된 5년의 임대 기간이 만료될 때까지 계속해서 건물을 점유하고 사용·수익했다는 점에 주목했습니다.

즉, 결과적으로 임차인은 건물 신축 비용을 회수할 수 있는 충분한 기간(원래 약정된 5년)을 보장받았다고 본 것입니다.

따라서, 임대차 계약이 중도에 해지되었다는 사정만으로 임대인이 임차인에게 별도의 건물 신축 비용을 정산해 줄 필요는 없으며, 임차인의 동시이행 항변은 이유 없다고 판단했습니다.

오히려, 차임 연체로 계약을 해지 당한 임차인에게 계약을 준수한 경우보다 더 큰 이익(비용 정산 요구)을 주는 것은 불합리하다고 보았습니다.

이는 임대차 계약 해지 시 비용 정산 문제에 대한 중요한 판단 기준을 제시합니다.

그래서 임대인은 무엇을 해야 하는가? (행동 지침 2 – 동시이행 항변 대응)

• 임대차 계약서 재확인: 계약 체결 당시 임차인의 비용 투입(건물 신축, 시설 설치 등)과 관련하여 어떤 약정을 했는지, 특히 원상 복구 의무나 비용 상환 청구권 포기 특약이 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 계약서가 가장 중요한 증거입니다.
• 임차인의 주장 분석: 임차인이 요구하는 비용이 법적으로 상환 청구가 가능한 비용(필요비, 유익비 등)인지, 아니면 단순히 자신의 영업을 위한 투자 비용인지 구분해야 합니다.
• ‘귀책사유’ 강조: 임대차 계약 해지의 원인이 임차인의 귀책사유(차임 연체)에 있다는 점을 명확히 주장해야 합니다. 귀책사유 있는 임차인의 지상물/부속물 매수 청구권 행사는 제한될 수 있습니다.
• ‘사용·수익 기간’ 고려: 예시 판결처럼, 임차인이 이미 해당 시설이나 건물을 충분히 사용·수익하여 투자 비용을 회수할 만한 기간이 지났거나, 특히 원래 약정된 임대 기간 이상으로 점유·사용했다는 점을 주장할 수 있습니다.
• 법률 검토 필수: 임차인의 동시이행 항변은 법리적으로 복잡할 수 있으므로, 법률 전문가와 상의하여 계약 내용과 사실관계에 맞는 정확한 반박 논리를 구성하는 것이 중요합니다. 이는 임대차 계약 해지 후 분쟁에서 승소하기 위한 핵심입니다.

쟁점 3: 남은 돈 계산하기 – 연체 차임, 부당이득, 보증금 정산

임대차 계약 해지 후 부동산 인도 소송에서는 필연적으로 ‘돈 문제’가 함께 다뤄집니다.

임대인은 연체된 차임과 계약 해지 후에도 계속된 무단 점유에 대한 손해배상(부당이득)을 청구하고, 임차인은 남아있는 임대보증금에서 이를 공제해달라고 주장할 수 있습니다.

정산 항목 명확히 하기: 표로 정리

계산 방법: 보증금에서의 공제

임대인은 임차인으로부터 받아야 할 총 금액(연체 차임 + 차임 상당 부당이득)을 임대보증금에서 우선적으로 공제할 수 있습니다.

• 보증금이 남는 경우: 공제 후 남은 보증금은 임차인이 부동산을 인도함과 동시에 임차인에게 반환해야 합니다(동시이행 관계).
• 보증금이 부족한 경우: 공제하고도 받아야 할 돈이 남는다면(즉, 연체액 > 보증금), 임대인은 부동산 인도와 별도로 부족한 금액의 지급을 임차인에게 청구할 수 있습니다. 예시 판결에서도 보증금 5,000만 원을 연체 차임 등으로 공제하니 오히려 임차인이 임대인에게 940만 원을 더 지급해야 하는 상황이었습니다.

그래서 임대인은 무엇을 해야 하는가? (행동 지침 3 – 금전 청구 및 정산)

• 정확한 금액 산정: 연체 차임 총액, 계약 해지일, 예상 인도 완료일까지의 기간 등을 바탕으로 부당이득 금액을 정확하게 계산해야 합니다. 필요한 경우 감정 평가를 통해 적정 차임 상당액을 산정할 수도 있습니다.
• 보증금 공제 내역 명시: 소송 제기 시, 임대보증금에서 어떤 항목(연체 차임, 부당이득 등)을 얼마만큼 공제했는지 명확히 밝혀야 합니다.
• 부동산 인도와 금전 지급 동시 청구: 부동산 인도 청구와 함께, 보증금 공제 후 남는 연체 차임 및 부당이득금 지급을 함께 청구해야 합니다.
• 가집행 신청 고려: 소송에서 승소하더라도 임차인이 즉시 돈을 지급하지 않을 수 있으므로, 1심 판결 선고 시 ‘가집행 할 수 있다’는 선고를 함께 받아두면 판결 확정 전이라도 강제집행을 통해 금전을 회수하는 데 유리할 수 있습니다. (예시 판결 주문에도 가집행 부분이 포함되어 있습니다.)

임대차 계약 해지는 결국 금전적인 문제로 귀결되는 경우가 많으므로, 정확한 계산과 청구가 중요합니다.

맺음말: 임대차 계약 해지, 원칙과 증거로 대응하라

임차인이 자신의 비용으로 건물을 지었다는 사실만으로 차임 연체의 책임이 면제되거나, 임대차 계약 해지 후에도 무조건 비용을 보상받을 수 있는 것은 아닙니다.

법원은 계약의 내용과 당사자의 의사, 그리고 형평의 원칙을 종합적으로 고려하여 판단합니다.

특히 임차인의 귀책사유로 계약이 해지되었고, 임차인이 이미 투자 비용을 회수할 만한 충분한 기간 동안 부동산을 사용·수익했다면, 건물 신축 비용을 이유로 한 동시이행 항변은 받아들여지기 어렵다는 것이 이번 판결의 핵심 메시지입니다.

만약 당신이 임대인으로서 차임 연체 임차인 문제로 고민하고 있다면, 가장 중요한 것은 계약의 원칙에 따라 행동하는 것입니다.

차임 연체 사실을 명확히 기록하고, 적법한 절차에 따라 임대차 계약 해지를 통보하며, 계약서와 법률에 근거하여 자신의 권리를 주장해야 합니다.

감정적인 대응보다는 명확한 증거와 논리로 대응하는 것이 중요합니다.

물론 모든 임대차 계약 해지 분쟁이 이 예시와 동일하게 진행되지는 않을 것입니다.

개별 계약의 내용과 구체적인 사실관계에 따라 다른 결론이 나올 수도 있습니다.

따라서 유사한 문제에 직면했을 때는 관련 법규와 판례를 충분히 숙지하고, 필요한 경우 법률적인 조력을 받아 신중하게 대응하는 것이 바람직합니다.

임대차 계약 해지는 신중해야 하지만, 정당한 권리 행사는 망설일 필요가 없습니다.

(주의: 본 내용은 실제 판결 및 법률 정보를 바탕으로 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 특정 사안에 대한 법률적 판단이나 자문을 대체할 수 없습니다. 개별적인 법률 문제에 대한 정확한 분석과 대응은 해당 분야의 자격을 갖춘 전문가를 통해 진행되어야 할 수 있습니다.)