전세사기 경고: 무자본 갭투자 수법과 당신이 해야 할 일 5가지

전세 계약, 많은 이들에게는 내 집 마련을 위한 징검다리이자 소중한 보금자리를 구하는 과정입니다.

하지만 그 과정에 악몽 같은 전세사기의 그림자가 드리워져 있다면 어떨까요?

최근 뉴스에서 연일 보도되는 ‘빌라왕’, ‘건축왕’ 사건들은 더 이상 남의 이야기가 아닙니다.

특히 자기 자본 거의 없이 오로지 세입자의 전세보증금만으로 수백, 수천 채의 집을 사들이는 ‘무자본 갭투자’ 방식의 전세사기는 그 규모와 조직성 때문에 더욱 큰 사회적 문제로 떠오르고 있습니다.

“나는 괜찮겠지” 라는 생각은 매우 위험할 수 있습니다.

실제로 최근 법원에서는 이러한 무자본 갭투자 전세사기를 조직적으로 계획하고 실행한 일당에게 매우 무거운 형사 처벌을 내린 사례가 있었습니다(의정부지방법원 2024노3192 판결 등).

이 사건은 단순히 사기꾼 한 명의 문제가 아니라, 주범을 중심으로 명의를 빌려준 사람, 임차인을 모집한 분양대행업자, 계약을 중개한 공인중개사까지 여러 사람이 각자의 역할을 수행하며 톱니바퀴처럼 움직인 ‘조직 범죄’의 민낯을 보여주었습니다.

이런 유형의 전세사기는 피해자들에게 금전적 손실은 물론, 삶의 터전을 잃게 하는 극심한 고통을 안겨줍니다.

이 글의 목적은 특정 판례를 자세히 소개하는 것이 아닙니다.

그보다는 이러한 실제 사건들을 하나의 경고 사례로 삼아, 악질적인 무자본 갭투자 전세사기가 어떤 방식으로 이루어지는지 그 구조를 명확히 이해하고, 바로 당신이 이러한 위험에 빠지지 않기 위해 무엇을 확인하고 어떤 조치를 취해야 하는지에 대한 실질적인 행동 지침을 제공하는 데 있습니다.

또한, 혹시라도 자신도 모르게 이러한 위험한 거래에 발을 들여놓을 가능성이 있는 분들에게는 그 법적 책임과 위험성에 대해 경고하고자 합니다.

전세사기는 예방이 최선이며, 그 시작은 제대로 아는 것입니다.

무자본 갭투자 전세사기, 그들은 어떻게 움직이는가?

전세사기의 핵심 고리인 ‘무자본 갭투자’는 어떻게 이루어질까요?

정상적인 갭투자와 달리, 전세사기에 이용되는 방식은 처음부터 임차인의 보증금을 가로챌 목적, 또는 최소한 보증금 반환이 불가능할 수 있다는 위험을 알면서도 이를 감행하는 데 그 본질이 있습니다.

조직적 전세사기의 작동 구조 이해하기

실제 사건들을 보면, 이러한 전세사기 조직은 다음과 같은 방식으로 움직이는 경우가 많습니다.

1. 기획 및 설계 단계 (주범 및 핵심 공모자):
   • 주범은 자기 자본 없이 임차인의 전세보증금만으로 주택(주로 시세 파악이 어려운 신축 빌라/오피스텔)을 대량 매입할 계획을 세웁니다.
   • 건축주 등 매도인과 협상하여 실제 매매가보다 전세가를 높게 책정하고, 그 차액(리베이트)을 확보하는 구조를 설계합니다.
   • 세금 부담 등을 회피하기 위해 명의를 빌려줄 사람(허위 임대인)을 물색하고 역할을 부여합니다. 이는 전세사기의 중요한 특징 중 하나입니다.
2. 실행 및 유인 단계 (분양대행업자, 공인중개사, 허위 임대인 등):
   • 분양대행업자나 공인중개사는 ‘신축’, ‘급전세’, ‘전세대출 가능’ 등의 미끼로 임차인을 현혹하여 모집합니다.
   • 계약 시, 임대인의 자력 부족이나 무자본 갭투자 방식의 위험성에 대해서는 고의로 숨기거나 축소하여 설명합니다. 심지어 “집주인이 재산이 많다”, “안전하다”는 거짓 정보를 제공하기도 합니다. 이는 명백한 기망 행위이며, 전세사기 가담 행위입니다.
   • 허위 임대인은 실제 소유주 행세를 하며 계약서에 서명하고, 리베이트의 일부를 대가로 받습니다. 하지만 실제 관리 능력이나 보증금 반환 능력은 전무합니다.
   • 계약은 임대차 계약과 매매 계약이 동시에 진행되거나(A타입), 기존 임차인의 계약을 승계하는 방식(B타입)으로 이루어집니다.
3. 결과: 임차인의 피해 발생
   • 임차인은 자신의 보증금으로 구매한, 실제 가치는 보증금에 미치지 못하는 ‘깡통주택’에 입주하게 됩니다.
   • 계약 만기 시, 임대인은 연락이 두절되거나 “돈이 없다”며 보증금 반환을 거부합니다.
   • 주택은 이미 세금 체납 등으로 압류되어 있거나 경매로 넘어갈 위험에 처해 있습니다. 결국 임차인은 보증금을 돌려받지 못하고 길거리에 나앉을 위기에 처하게 됩니다. 이것이 전세사기의 비극적인 결말입니다.

“나는 가담 정도가 약한데…” 라는 생각의 위험성 (법적 책임)

여기서 중요한 점은, 이러한 조직적 전세사기에서는 단순히 명의를 빌려주거나, 임차인을 소개하거나, 계약서 작성을 돕는 등 보조적인 역할만 수행했더라도 형사상 ‘공동정범’으로 처벌받을 수 있다는 것입니다.

법원은 범행 전체를 계획하지 않았더라도, 다른 사람의 범죄를 알면서 그 실행에 도움을 주고 이익을 공유했다면(기능적 행위지배 인정), 범행 전체에 대한 공동 책임을 묻습니다.

실제 판결에서도 주범뿐 아니라 명의대여자, 분양대행업자, 공인중개사 등 가담 정도에 따라 징역형(실형 또는 집행유예)이나 벌금형 등 무거운 처벌이 내려졌습니다.

“나는 시키는 대로 했을 뿐이다”, “위험한 줄 몰랐다”, “나는 수수료만 받았다”는 변명은 법원에서 통하지 않을 가능성이 높습니다.

특히 공인중개사의 경우, 임차인 보호 의무를 저버리고 법정 보수를 초과하는 리베이트를 수수한 행위는 공인중개사법 위반으로 가중 처벌될 수 있습니다.

만약 당신이 이러한 전세사기 구조에 연루되어 있다면, 그 위험성을 심각하게 인지하고 즉시 관계를 끊고 법률적 조력을 구하는 것이 현명할 수 있습니다.

전세사기, 당신의 이야기일 수 있습니다: 반드시 확인해야 할 5가지

그렇다면 임차인 입장에서 이러한 전세사기 위험으로부터 어떻게 스스로를 지킬 수 있을까요?

다음 5가지 사항은 전세 계약 전후로 당신이 반드시 직접 확인하고 조치해야 할 최소한의 안전장치입니다.

1. 등기부등본 확인: 권리관계의 기본부터 철저히!

등기부등본 확인은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다.

하지만 단순히 ‘깨끗한지’만 보는 것으로는 부족합니다.

• 소유권 변동 내역 확인: 계약 직전에 소유자가 변경되었거나, 단기간에 소유권 변동이 잦았다면 의심해 볼 필요가 있습니다.특히 ‘신탁회사’ 명의로 소유권이 등기된 경우, 실제 계약 권한은 신탁회사에 있으므로 반드시 신탁원부를 발급받아 우선수익자, 계약 조건 등을 확인하고 신탁회사와 계약해야 합니다.이를 무시하고 위탁자(원래 집주인)와 계약하면 보증금을 보호받지 못하는 치명적인 전세사기 피해로 이어질 수 있습니다.
• 선순위 권리 금액 계산: 등기부등본 ‘을구’에 기재된 근저당권(주택담보대출 등)의 채권최고액을 확인해야 합니다.나의 전세보증금과 선순위 채권최고액을 합한 금액이 주택 매매 시세의 70~80%를 넘는다면, 추후 경매 시 보증금 전액을 회수하지 못할 위험(깡통전세)이 매우 큽니다.전세사기 일당은 이 위험성을 숨기려 합니다.
• 가압류, 가처분 등 확인: 소유권 분쟁이나 다른 채무 문제가 있는지 확인해야 합니다.

행동 지침: 계약 직전, 잔금 지급 직전 최소 두 번 이상 등기부등본을 직접 발급받아 꼼꼼히 확인하십시오.

의문점은 반드시 공인중개사나 임대인에게 명확히 물어보고 해소해야 합니다.

2. 시세 검증: ‘적정 가격’인지 교차 확인!

전세사기는 시세 정보가 불투명한 신축 빌라나 오피스텔에서 특히 많이 발생합니다.

공인중개사나 임대인의 말만 믿지 말고, 스스로 시세를 검증해야 합니다.

• 실거래가 조회: 국토교통부 실거래가 공개시스템, 부동산 앱(호갱노노, 직방 등)을 통해 계약하려는 주택과 주변 유사 주택의 최근 매매 및 전세 실거래가를 반드시 확인하십시오.
• 전세가율 계산 및 비교: 확인된 매매 시세 대비 내가 계약하려는 전세보증금의 비율(전세가율)을 계산해 보십시오.신축이거나 주변 거래가 없어 시세 파악이 어렵다면 더욱 보수적으로 접근해야 합니다.전세가율이 80%를 넘는다면 심각한 위험 신호이며, 이는 전세사기의 주요 특징 중 하나입니다.
• 현장 답사 및 주변 탐문: 직접 현장을 방문하여 건물의 상태, 주변 환경 등을 확인하고, 인근 공인중개사 사무소 여러 곳을 방문하여 시세와 거래 분위기를 교차 확인하는 것이 좋습니다.

행동 지침: 시세보다 현저히 높거나 낮은 보증금은 일단 의심하십시오.

“급매물”, “특별 조건”이라는 말에 현혹되지 말고 객관적인 시세 정보를 바탕으로 판단해야 전세사기를 피할 수 있습니다.

3. 임대인 정보 확인: ‘믿을 만한 사람’인지 확인!

보증금을 돌려받는 것은 결국 임대인의 의지와 능력에 달려 있습니다.

임대인에 대한 최소한의 정보 확인은 필수입니다.

• 신분 확인 및 계약 당사자 확인: 계약 시 임대인의 신분증 진위 여부를 확인하고, 등기부등본 상 소유자와 일치하는지 대조해야 합니다.대리인과 계약 시에는 임대인 본인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 확인하고, 가급적 임대인 본인과 직접 통화하여 위임 사실과 계약 내용을 재확인하는 것이 안전합니다.
• 세금 체납 여부 확인: 임대인의 국세 및 지방세 완납증명서를 요구하여 확인하십시오.만약 임대인이 세금을 체납했다면 보증금보다 세금 추징이 우선될 수 있어 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다.(법 개정으로 임차 예정자도 임대인 동의 없이 체납 내역 열람 가능)이는 전세사기 위험을 가늠하는 중요한 지표입니다.
• 임대인의 다른 주택 보유 현황 질문: 임대인이 과도하게 많은 주택을 소유하고 있지는 않은지, 특히 무자본 갭투자 방식으로 주택 수를 늘린 것은 아닌지 질문하고 답변 태도를 살펴보는 것도 필요합니다.(정확한 확인은 어려울 수 있으나, 위험 감지의 단서가 될 수 있습니다.)
• 임대사업자 정보 확인: 임대인이 임대사업자라면 ‘렌트홈’ 사이트에서 등록 정보를 확인하고, 보증보험 가입 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

행동 지침: 임대인 정보 제공을 꺼리거나 불성실하게 응한다면 계약을 다시 고려해야 합니다.

조금이라도 의심스러운 점이 있다면 계약을 서두르지 마십시오.

이것이 전세사기를 막는 중요한 태도입니다.

4. 계약서 작성 및 특약: 법적 보호 장치 마련!

임대차 계약서는 당신의 권리를 지키는 가장 중요한 법적 문서입니다.

꼼꼼하게 작성하고 필요한 내용은 특약으로 명시해야 합니다.

• 표준임대차계약서 사용: 가급적 법무부에서 제공하는 표준임대차계약서를 사용하여 필수 기재 사항 누락을 방지합니다.
• 주요 내용 명확화: 임대차 기간, 보증금 액수 및 지급 방법, 임대인 및 임차인 정보, 주택의 표시 등을 정확하고 명확하게 기재합니다.
• 특약 사항 활용:
  • “임대인은 잔금 지급일 익일까지 본 주택에 대한 소유권을 유지하고, 다른 권리(근저당권 설정 등)를 설정하지 않는다.”
  • “임대인은 임차인의 전세자금 대출 실행에 협조하며, 대출 미승인 시 계약금을 반환한다.”
  • “임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증 보험 가입에 동의하고 협조한다.” (가입 필수!)
  • “임대인의 세금 체납으로 인한 압류 등 임차인의 보증금 반환에 문제가 발생할 경우, 임대인이 모든 책임을 진다.”
  등의 내용을 협의하여 특약으로 명시하면 향후 발생할 수 있는 전세사기 등 분쟁에서 유리한 근거가 될 수 있습니다.
• 중개대상물 확인·설명서 확인: 공인중개사가 교부하는 중개대상물 확인·설명서의 내용(권리관계, 실제 상태 등)이 계약 내용 및 등기부등본과 일치하는지 반드시 확인하고 서명해야 합니다.공인중개사의 고의나 과실로 잘못된 정보를 제공했다면 추후 손해배상 청구의 근거가 됩니다.

행동 지침: 계약서 내용을 충분히 이해하지 못한 상태에서 서명하지 마십시오.

필요하다면 계약서 검토에 시간을 갖고, 불리하거나 불명확한 조항은 수정을 요구해야 합니다.

5. 보증보험 가입 및 대항력 확보: 최후의 보루 마련!

아무리 꼼꼼히 확인해도 전세사기 위험을 100% 피할 수는 없습니다.

따라서 보증금을 지킬 수 있는 최후의 안전장치를 반드시 마련해야 합니다.

• 전세보증금 반환보증 보험 가입: 현재로서는 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등에서 취급하며, 가입 요건(주택 가격, 선순위 채권 비율 등)을 충족하는지 미리 확인해야 합니다.임대인이 임대사업자라면 보증보험 가입이 의무화되어 있으므로 반드시 가입 여부를 확인하고 보증서를 받아야 합니다.가입이 불가능한 주택이라면 계약 자체를 심각하게 재고해야 합니다.이는 전세사기 피해를 최소화하는 핵심 조치입니다.
• 대항력 및 우선변제권 확보: 보증보험 가입과 별개로, 임차인 스스로 법적 보호 요건을 갖추는 것이 중요합니다.
  • 전입신고: 이사 당일 즉시 관할 주민센터(또는 정부24 온라인)에 전입신고를 완료해야 다음 날 0시부터 ‘대항력’이 발생합니다.대항력은 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 임차권을 주장하고 계약 기간까지 거주하며 만기 시 보증금 반환을 요구할 수 있는 권리입니다.
  • 확정일자: 계약서 원본을 가지고 주민센터나 등기소(또는 인터넷등기소 온라인)에서 확정일자를 받아야 합니다.확정일자를 받으면 추후 집이 경매로 넘어갈 경우, 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 ‘우선변제권’이 생깁니다.
  전입신고와 확정일자는 보증금을 지키는 최소한의 법적 요건이므로, 이사 당일 최우선으로 처리해야 합니다.이를 소홀히 하면 전세사기 피해 시 법적 보호를 받기 어렵습니다.

행동 지침: 보증보험 가입 가능 여부를 계약 전에 확인하고, 가입이 가능하다면 잔금 납부 후 즉시 신청하십시오.

전입신고와 확정일자는 이사 당일 반드시 완료하십시오.

맺음말: 전세사기, 사회 전체의 노력이 필요합니다.

무자본 갭투자를 이용한 조직적 전세사기는 단순한 사기 행위를 넘어, 수많은 사람들의 삶의 기반을 무너뜨리고 깊은 상처를 남기는 심각한 사회적 문제입니다.

오늘 살펴본 것처럼, 전세사기는 치밀한 계획 하에 여러 공모자가 가담하여 이루어지며, 임차인의 정보 비대칭성과 절박한 심리를 악용합니다.

정부와 사법 당국은 이러한 전세사기 범죄에 대한 더욱 엄중한 처벌과 제도적 보완을 지속해야 할 것입니다.

하지만 가장 중요한 것은 우리 스스로가 전세사기의 위험성을 명확히 인지하고, 계약 과정 하나하나를 신중하게 확인하며, 필요한 안전장치를 철저히 마련하는 것입니다.

“설마 나에게 이런 일이 생기겠어?”라는 안일함이 돌이킬 수 없는 피해로 이어질 수 있습니다.

또한, 부동산 거래에 관여하는 공인중개사, 분양대행업자 등 관련 종사자들은 직업적 윤리와 법적 책임을 무겁게 인식해야 합니다.

눈앞의 이익을 위해 불법적인 리베이트를 수수하거나 위험한 거래를 중개·방조하는 행위는 결국 자신에게도 형사 처벌이라는 부메랑으로 돌아올 수 있음을 명심해야 합니다.

투명하고 공정한 거래 질서 확립을 위한 모두의 노력이 필요합니다.

부디 이 글이 전세사기에 대한 경각심을 일깨우고, 독자 여러분 모두가 안전하게 소중한 보금자리를 마련하는 데 실질적인 도움이 되기를 진심으로 바랍니다.