학교용지부담금 세대수 공제? 절대 불가! 대법원이 못 박은 3가지 이유!

학교용지부담금 세대수 공제 문제, 혹시 귀하의 지역주택조합이나 개발사업에서 당연히 가능하다고 믿고 계셨습니까? 기존 주택을 허물고 새 아파트를 짓는 사업이라면, 철거되는 만큼은 빼고 늘어나는 세대수 기준으로만 부담금을 내면 된다는 것이 상식처럼 여겨지기도 했습니다. 하지만 이제 그 ‘상식’을 완전히 뒤집어야 할 때가 왔습니다. 최근 대법원의 최종 판결은 이러한 기대에 찬물을 끼얹으며, 사업자에게 엄청난 추가 비용 부담이라는 현실을 명확히 보여주었습니다!

실제 울산의 한 지역주택조합 사례를 통해 이 문제의 심각성을 알아보겠습니다. 이 조합은 기존 주택 100여 필지를 철거하고 총 384세대의 새 아파트를 짓는 사업을 진행했습니다. 조합 측은 당연히 새로 늘어나는 세대수, 즉 384세대에서 기존 주택 세대수를 뺀 만큼만 학교용지부담금을 내면 될 것이라고 생각했을 가능성이 높습니다. 하지만 관할 구청은 이런 기대를 무참히 깨고, 신축하는 384세대 전체를 기준으로 14억 원이 넘는 거액의 학교용지부담금을 부과했습니다.

조합은 즉각 반발하며 소송을 제기했고, 놀랍게도 2심 고등법원에서는 “기존 세대수를 공제하고 계산하는 것이 맞다”며 조합의 손을 들어주기도 했습니다. 이제야 정의가 실현되었다고 안도했을 조합. 그러나 대법원의 최종 판단은 정반대였습니다. 대법원은 2심 판결을 파기하고, “기존 세대수 공제 없이 총 분양 세대수를 기준으로 부과하는 것이 맞다”는 취지로 사건을 다시 돌려보냈습니다. 사실상 조합의 패소를 의미하는 충격적인 결론이었습니다. 학교용지부담금 세대수 공제는 법적으로 인정될 수 없다는 최종 선언과 같았습니다.

이 판결은 단순히 특정 조합만의 문제가 아닙니다. 주택법에 따라 100세대 이상 공동주택 건설 사업을 시행하는 모든 지역주택조합, 주택건설사업자, 부동산 개발업자에게 직접적인 영향을 미치는 매우 중요한 판례입니다. 도대체 왜 대법원은 기존의 통념과 하급심의 판단까지 뒤집으면서 ‘세대수 공제 불가’라는 입장을 확고히 했을까요? 그 결정적인 이유를 알지 못하면, 귀하의 사업 역시 예기치 못한 부담금 폭탄을 맞을 수 있습니다.

이 글은 대법원 판결의 법리 분석에 그치지 않습니다. 대법원이 제시한 학교용지부담금 세대수 공제가 불가능한 결정적인 이유 3가지를 바로 귀하의 사업 현실에 맞춰 깊이 있게 설명하고, 앞으로 학교용지부담금 문제에 어떻게 현명하게 대처해야 하는지에 대한 실질적인 가이드라인을 제공하는 데 목적이 있습니다. 학교용지부담금 세대수 공제에 대한 잘못된 기대를 버리고, 냉정한 현실 인식 위에서 최선의 전략을 수립해야 합니다.

학교용지부담금 세대수 공제, 대법원이 ‘절대 불가’ 선언한 3가지 이유 (심층 분석)

많은 개발사업자들이 학교용지부담금의 취지를 ‘증가하는 학생 수에 따른 학교 시설 확충 비용 분담’으로 이해합니다. 따라서 기존 주택 철거 후 신축 시, 순수하게 늘어나는 세대수만큼만 학생 유발 효과가 있으니, 당연히 기존 세대수는 공제해야 한다는 논리를 펴왔습니다. 하지만 대법원은 이러한 논리가 법적으로 타당하지 않다고 판단했습니다. 학교용지부담금 세대수 공제가 왜 법적으로 불가능한지, 대법원이 제시한 3가지 핵심 논거를 자세히 살펴보겠습니다.

이유 1: 법 조문 어디에도 ‘공제하라’는 근거 없다! (학교용지부담금 세대수 공제의 법적 근거 부재)

귀하의 오해 점검 포인트: 귀사는 학교용지법이나 관련 시행령 등 법령 어딘가에 “기존 건축물을 철거하고 신축하는 경우에는 기존 세대수를 공제하여 부담금을 산정한다”는 명시적인 규정이 있다고 생각하셨습니까? 혹은 법 조문에 명확히 없더라도, 법의 취지상 당연히 그렇게 해석해야 한다고 믿으셨나요?

대법원의 명확한 법 해석: 대법원은 조세나 부담금 관련 법률 해석의 대원칙, 즉 ‘법문 그대로 엄격하게 해석해야 한다’는 점을 가장 먼저 강조했습니다. 법에 명확한 근거 없이 납부 의무자에게 유리하게 확장 해석하거나 다른 법의 논리를 유추 적용하는 것은 허용되지 않는다는 것입니다.

학교용지법 제5조 제1항 본문은 부담금 부과 대상과 관련하여 단순히 “공동주택을 분양하는 자에게 부담금을 부과·징수할 수 있다”고 규정하고 있습니다. 부담금 산정 기준을 정한 제5조의2 역시 “세대별 공동주택 분양가격 × 1천분의 8″이라는 계산식만 제시할 뿐, 여기서 기준이 되는 ‘세대수’를 산정할 때 ‘기존 세대수를 공제해야 한다’는 내용은 법률이나 시행령, 시행규칙 그 어디에도 찾아볼 수 없습니다.

법원은 이렇게 법률에 명시적인 공제 규정이 없다면, 행정청이나 법원이 임의로 공제를 인정해 줄 법적 근거가 없다고 판단했습니다. 따라서 학교용지부담금 세대수 공제 주장은 법률적 기반이 없는 주장이라는 결론에 이르게 됩니다.

이것이 귀하의 사업에 미치는 영향:

• 주택법에 따른 공동주택 개발사업(지역주택조합 포함)을 진행할 경우, 학교용지부담금 세대수 공제는 법적으로 보장된 권리가 아님을 명확히 인지해야 합니다.
• 사업성 분석 및 자금 조달 계획 수립 시, 학교용지부담금 예산은 원칙적으로 ‘신축하여 분양하는 총 세대수’ 전체를 기준으로 산정해야 합니다. 기존 세대수 공제를 전제로 한 사업 계획은 심각한 자금 부족 문제를 야기할 수 있습니다.
• 과거 일부 지자체의 행정 처리 관행이나 하급심 판결에 의존해서는 안 됩니다. 대법원을 통해 법 해석 기준이 명확해진 이상, 행정청의 부과 기준도 변경될 가능성이 높습니다. “예전엔 해줬다”는 주장은 더 이상 통하기 어렵습니다.

학교용지부담금 세대수 공제에 대한 법적 근거가 없다는 현실을 받아들이는 것이 리스크 관리의 시작입니다.

이유 2: 재개발·재건축법과 주택법은 다르다! 다른 법 근거로 한 공제 주장은 ‘오류’! (학교용지부담금 세대수 공제 유추 적용 불가)

귀하의 오해 점검 포인트: 혹시 「도시 및 주거환경정비법」(도시정비법)에 따른 재개발·재건축 사업이나 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모정비사업의 경우, 사업 시행 결과 세대수가 증가하지 않으면 학교용지부담금이 면제된다는 규정을 알고 계십니까? 그래서 귀하의 주택법상 사업(지역주택조합 등)에도 당연히 ‘증가하는 세대수’만큼만 부담금을 내면 된다고 생각하셨나요?

대법원의 명확한 법 해석: 바로 이 지점이 2심 법원이 오류를 범했고, 대법원이 바로잡은 핵심적인 법리 문제입니다. 학교용지법 제5조 제1항에는 ‘본문'(부과 원칙)과 ‘단서'(부과 예외)가 있습니다. 이 단서 조항의 각 호에는 부담금 부과·징수 대상에서 제외되는 특정 개발사업들이 열거되어 있습니다. 여기에는 말씀하신 대로 특정 조건(세대수 미증가) 하의 도시정비법상 정비사업, 소규모주택정비사업 등이 포함되어 있습니다.

하지만 대법원은 이 단서 조항은 그야말로 ‘예외’ 규정이며, 여기에 열거된 사업 유형에만 한정적으로 적용된다고 명확히 했습니다. 중요한 것은, 이 단서 조항 어디에도 주택법에 따른 개발사업(지역주택조합 사업, 주택건설사업 등)은 포함되어 있지 않다는 사실입니다. 따라서 주택법 사업은 이 단서의 예외 적용 대상이 아니며, 원칙 규정인 제5조 제1항 ‘본문’에 따라 부담금이 부과되어야 한다는 것입니다.

더 나아가, 법원은 도시정비법상 사업 등과 주택법상 사업은 그 근거 법률, 사업 목적, 사업 시행자의 지위, 공공성의 정도 등에서 본질적인 차이가 있다고 보았습니다. 예를 들어, 재개발·재건축 등은 노후·불량 주거환경 개선이라는 공익적 목적이 상대적으로 더 강조되는 측면이 있습니다. 따라서 성격이 다른 사업에 적용되는 예외 규정을 함부로 주택법 사업에 끌어다 적용할 수 없다(유추적용 불가)고 판단했습니다. 결국, 다른 법을 근거로 학교용지부담금 세대수 공제를 주장하는 것은 법리적으로 잘못된 접근이라는 것입니다.

이것이 귀하의 사업에 미치는 영향:

• 귀하의 사업이 주택법에 근거한다면, 도시정비법 등 다른 법률의 부담금 감면 규정을 근거로 학교용지부담금 세대수 공제나 감면을 주장할 수 없습니다.
• 사업 유형별로 법적 규제가 다르다는 점을 명확히 인식하고, 귀하의 사업에 적용되는 정확한 법 조항(학교용지법 제5조 제1항 본문)을 기준으로 부담금 문제를 검토해야 합니다.
• 행정기관이나 법원에 “왜 재개발은 빼주는데 우리는 안 빼주냐?” 와 같은 비교 주장은 법리적으로 설득력이 떨어지며, 오히려 법에 대한 이해 부족으로 비칠 수 있습니다. 학교용지부담금 세대수 공제 관련 논의 시 유의해야 합니다.

유추 적용의 오류에 빠지지 않고, 귀하의 사업에 적용되는 법 규정을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

이유 3: 부담금은 행정청 재량! ‘세대수 증가분’이 절대 기준 아니다! (학교용지부담금 세대수 공제 관련 재량권의 이해)

귀하의 오해 점검 포인트: 학교용지부담금은 전적으로 ‘새로 유발되는 학생 수’, 즉 ‘늘어나는 세대수’에 비례해서만 기계적으로 부과되어야 한다고 생각하셨습니까? 행정청이 다른 요소를 고려하여 부담금을 산정하는 것은 부당하다고 여기셨나요? 그래서 학교용지부담금 세대수 공제는 당연한 권리라고 생각하셨나요?

대법원의 명확한 법 해석: 대법원은 학교용지법 제5조 제1항 본문의 “부과·징수할 수 있다“는 표현에 주목하여, 부담금 부과가 행정청(시·도지사)의 재량행위임을 다시 한번 확인했습니다. 이는 법에서 정한 요건에 해당한다고 해서 무조건 정해진 금액을 부과해야 하는 것이 아니라, 행정청이 여러 사정을 고려하여 부과 여부나 금액을 결정할 수 있는 재량이 있다는 의미입니다.

물론 부담금을 부과하는 근본적인 이유는 ‘개발사업으로 인해 학교 시설 확충의 필요성이 발생’하기 때문이고, ‘세대수 증가분’은 이러한 필요성을 가늠하는 중요한 지표 중 하나입니다. 하지만 대법원은 학교 시설 필요성이 반드시 해당 사업으로 인한 세대수 증가분에 정확히 비례하는 것은 아니다라고 명확히 선을 그었습니다.

행정청은 단순히 늘어난 집의 숫자만 보는 것이 아니라, 다음과 같은 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 재량권의 범위 내에서 부담금을 산정할 수 있다는 것입니다.

• 해당 지역의 현재 및 장래의 인구 변화 추세 (특히 학령인구 증감)
• 개발사업으로 유입될 것으로 예상되는 인구의 연령별 분포 및 취학 아동 비율 (기존 거주민과 신규 입주민의 특성 차이)
• 기존 주변 학교들의 학생 수용 능력 및 시설 여건
• 도로, 교통 등 기반 시설 변화가 통학 환경에 미치는 영향
• 교육 환경 개선에 대한 사회적 요구 및 정부의 교육 정책 방향

즉, 행정청은 ‘총 분양 세대수’를 기준으로 부담금을 산정할 법적 근거와 재량을 가지며, 설령 학교용지부담금 세대수 공제를 내부적으로 고려한다고 해도 그것은 여러 재량 요소 중 하나일 뿐, 법적으로 강제되는 사항은 아니라는 점을 분명히 했습니다.

이것이 귀하의 사업에 미치는 영향:

• 귀하는 행정청을 상대로 “법적으로 무조건 기존 세대수를 공제하라”고 요구할 수 없습니다. 행정청은 총 분양 세대수를 기준으로 부담금을 부과할 수 있는 법적 재량권을 가지고 있습니다.
• 하지만 행정청의 재량권 행사가 무한정 인정되는 것은 아닙니다. 만약 행정청이 관련 요소를 전혀 고려하지 않거나, 명백히 사실을 잘못 판단하거나, 다른 유사 사업과 비교하여 현저히 불합리하거나 차별적으로 부담금을 부과하는 등 재량권을 남용했다고 볼 만한 사정이 있다면, 이는 법적으로 다툴 수 있습니다.
• 따라서 행정청과의 협의나 이의 제기 시, 전략 수정이 필요합니다. 단순히 “학교용지부담금 세대수 공제 해달라”는 법적 권리 주장보다는, “우리 사업으로 인해 실제 발생하는 학교 시설 증설 필요성은 이러이러한 데이터(예상 유입 학생 수, 주변 학교 여유 교실 현황 등)에 비추어 볼 때 제한적이므로, 이러한 사정을 충분히 고려하여 부담금을 합리적인 수준으로 조정(재량 행사)해 주시기 바랍니다.” 와 같이 구체적인 근거를 바탕으로 행정청의 합리적인 재량권 행사를 촉구하는 방식으로 접근하는 것이 훨씬 효과적일 수 있습니다.

학교용지부담금 세대수 공제에 대한 집착에서 벗어나, 행정청의 ‘합리적 재량’을 이끌어내는 방향으로 전략을 전환하는 지혜가 필요합니다.

표로 보는 학교용지부담금 세대수 공제: 오해와 진실 완벽 정리

학교용지부담금 산정 기준, 특히 학교용지부담금 세대수 공제에 대한 혼란을 명확히 정리하기 위해, 개발사업자들이 흔히 갖는 오해와 대법원이 제시한 법적 진실을 표로 비교했습니다. 이 표를 통해 정확한 내용을 숙지하십시오.

쟁점	흔한 오해 / 잘못된 주장 (개발사업자 관점)	대법원의 판단 (법적 현실)	귀하의 올바른 이해 & 대응 방향
1. 부담금 산정 기준 세대수	당연히 ‘순 증가 세대수’ (신축 – 철거) 기준으로 내야 한다.	원칙: ‘총 분양(공급) 세대수’ 기준. 법에 공제 규정 없음.	총 분양 세대수 기준으로 사업 예산 계획.
2. ‘세대수 공제’의 법적 성격	법적으로 보장된 권리이다.	법적 근거 없는 주장. 행정청의 재량적 고려 사항일 뿐.	‘권리’ 주장이 아닌 ‘합리적 조정 요청’으로 접근.
3. 타 법령(도정법 등) 적용 여부	재개발/재건축처럼 세대수 미증가 시 면제 규정을 유추 적용해야 한다.	주택법 사업과 특성 달라 유추 적용 불가. 각 법령 개별 적용.	다른 법령 비교 주장은 실효성 낮음. 해당 사업 근거 법령 기준.
4. 행정청의 산정 재량	오직 ‘세대수 증가분’만 고려해야 한다. 다른 요소 고려는 위법.	다양한 요소 종합 고려 가능 (행정청 재량). 세대수 증가는 고려 요소 중 하나.	단순 공제 요구보다, 실제 유발 효과 적다는 데이터 기반 ‘합리적 재량 행사 촉구’ 전략 필요.

주의: 위 표는 핵심 쟁점에 대한 이해를 돕기 위한 요약이며, 모든 법적 뉘앙스를 담고 있지는 않습니다. 구체적인 사안은 반드시 전문가와 상담하십시오.

결론: 학교용지부담금, ‘총량 기준’ 대비하고 ‘합리적 조정’을 모색하라! (세대수 공제 미련 버리기)

이번 대법원 판결은 주택법에 따른 개발사업을 진행하는 모든 사업 주체에게 학교용지부담금 산정 방식에 대한 매우 중요하고 명확한 메시지를 전달했습니다. 더 이상 과거의 불분명했던 관행이나 ‘기존 세대수는 당연히 빼주겠지’라는 막연한 기대에 의존해서는 안 됩니다. 학교용지부담금 세대수 공제는 법적으로 보장된 권리가 아닙니다.

핵심 결론을 다시 한번 강조합니다:

1. 법적 근거 부재: 학교용지법에는 주택법 사업 시 기존 세대수를 공제하라는 명시적 규정이 없습니다.
2. 유추 적용 불가: 재개발/재건축 등 다른 사업 유형의 면제 규정을 주택법 사업에 적용할 수 없습니다.
3. 행정청 재량 존중: 부담금 산정은 행정청의 재량 사항이며, 총 분양 세대수를 기준으로 다양한 요소를 고려하여 결정할 수 있습니다.

따라서 앞으로 귀하가 주택법에 따른 개발사업을 추진한다면, 학교용지부담금 예산은 반드시 새로 분양하거나 공급하는 총 세대수 전체를 기준으로 산정하고 대비해야 합니다. 이것이 대법원 판결 취지에 따른 가장 안전하고 현실적인 접근법입니다. 학교용지부담금 세대수 공제에 대한 기대를 버리고 사업 계획을 수립하는 것이 필수적입니다.

그렇다고 해서 행정청의 부과 결정에 무조건 따르라는 의미는 아닙니다. 행정청의 재량권 행사가 법의 한계를 벗어나 명백히 불합리하거나 위법하다고 판단될 경우에는 당연히 이의를 제기하고 법적으로 다툴 수 있습니다. 이를 위해서는 사업 초기 단계부터 행정청과 투명하게 소통하고 합리적인 근거를 바탕으로 협의하는 노력이 중요합니다.

단순히 “법적으로 학교용지부담금 세대수 공제 해달라”고 요구하는 대신, 귀하의 사업이 실제로 유발하는 학교 시설 확충 필요성이 예상보다 낮다는 점을 객관적인 데이터(예: 정밀한 학령인구 유발 예측 자료, 주변 학교의 학생 수용 여력 분석 자료, 통학 환경 개선 기여 방안 등)를 통해 구체적으로 제시하며, “부담금을 사업의 실질적인 영향에 맞게 합리적인 수준으로 조정(재량 행사)해 달라”고 설득하는 전략이 필요합니다. 이것이 현실적으로 부담을 줄일 수 있는 길일 수 있습니다.

이 모든 과정은 학교용지법, 주택법 등 관련 법규에 대한 깊이 있는 이해와 행정 절차 및 소송에 대한 전문성을 요구합니다. 따라서 사업 계획 초기 단계부터 반드시 학교용지부담금 및 관련 행정 소송 경험이 풍부한 변호사, 행정사 등 법률 전문가와 긴밀하게 협력하여 최적의 전략을 수립하고 실행하시기를 강력히 권고합니다. 전문가의 도움 없이 학교용지부담금 세대수 공제 문제를 해결하려다 더 큰 어려움에 처할 수 있습니다.

법적 현실을 정확히 인지하고, 전략적으로 준비하고 대응하는 것만이 예측 불가능한 비용 부담 리스크에서 귀하의 소중한 사업을 지키는 최선의 길입니다.

[참고] 이 글은 서울행정법원 판결 이야기를 아주 쉽게 바꾸어 쓴 것입니다. (구체적인 사건 번호는 생략했습니다.)