상가 계약 취소: ‘이것’ 몰랐다면? 당신의 돈 되찾는 법 3단계

큰 꿈을 안고 상가를 분양받아 새로운 사업을 시작하려 할 때, 우리의 마음은 기대감으로 부풉니다.

특히 약국, 식당, 학원처럼 주변 상권이나 특정 입점 업체(예: 병원, 대형 마트)의 영향을 많이 받는 업종이라면, 분양 당시 듣게 되는 ‘주변 개발 계획’이나 ‘핵심 테넌트 입점 확정’ 같은 정보는 계약을 결정하는 데 결정적인 역할을 합니다.

그런데 만약, 그 약속이나 설명이 사실과 다르다면 어떻게 될까요?

믿었던 병원이 들어오지 않거나, 약속했던 규모보다 훨씬 작게 들어와서 기대했던 수익은커녕 임대료 내기도 버거운 상황에 처한다면, 이미 지불한 분양 대금과 투자금을 생각하며 눈앞이 캄캄해질 것입니다.

이런 경우, “단순히 운이 나빴다고 체념해야 할까?” 혹은 “사기당한 것 같은데, 이미 계약서에 도장 찍었으니 어쩔 수 없는 걸까?” 하고 자포자기하기 쉽습니다.

하지만 법은 생각보다 가까이에 있을 수 있습니다.

최근 법원에서는 약국을 운영하기 위해 상가를 분양받은 약사가 “분양 당시 설명 들었던 병원 입점 계획이 실제와 다르다”는 이유로 분양 계약을 취소하고 분양 대금을 돌려받을 수 있다고 판단한 중요한 사례(대구고등법원 2023나18356 판결 참조)가 있었습니다.

이 사례는 ‘속아서’, 혹은 ‘중요한 사실을 몰라서’ 잘못된 계약을 한 경우, 어떻게 법적으로 대응하여 상가 계약 취소를 하고 금전적 피해를 회복할 수 있는지 구체적인 길을 보여줍니다.

이 글은 특정 판결의 결과를 넘어, 바로 ‘당신’이 비슷한 상황에 처했을 때 어떻게 해야 하는지에 집중합니다.

만약 당신이 상가 계약 후 뒤늦게 중요한 문제가 있다는 것을 알게 되었다면, 다음 3단계 대응 전략을 통해 상가 계약 취소 및 대금 반환의 가능성을 높일 수 있습니다.

분양받은 사람(수분양자)과 분양한 사람(분양자, 시행사, 대행사 등) 양측 입장에서의 고려사항도 함께 짚어보겠습니다.

1단계: 계약 취소의 열쇠, ‘동기의 착오’를 찾아라! (상가 계약 취소)

이미 체결된 계약을 무효로 돌리는 것은 쉬운 일이 아닙니다.

하지만 우리 민법은 계약 내용의 ‘중요 부분’에 ‘착오’가 있었을 경우 계약을 취소할 수 있도록 길을 열어두고 있습니다(민법 제109조).

특히 상가 분양 계약에서는 ‘동기의 착오’가 중요한 취소 사유가 될 수 있습니다.

‘동기의 착오’란 계약을 하게 된 ‘이유’나 ‘배경’에 착오가 있었다는 의미입니다.

예를 들어, “대형 내과 병원이 들어온다는 말을 믿고 그 앞자리 약국 상가를 분양받았는데, 실제로는 작은 의원 하나만 들어왔거나 아예 들어오지 않은 경우”가 대표적입니다.

이때 ‘대형 내과 병원 입점’은 약국 상가 분양 계약을 체결하게 된 핵심 ‘동기’가 됩니다.

이러한 ‘동기의 착오’를 이유로 상가 계약 취소를 주장하려면 다음 요건들을 입증하는 데 집중해야 합니다.

<분양받은 당신(수분양자)이라면: ‘동기의 착오’ 이렇게 입증하라!>

1. ‘그 동기’, 계약 내용으로 편입시키기 (표시 또는 유발):

내가 왜 이 상가를 계약하는지, 그 핵심 동기(예: “2명 이상 전문의가 있는 연합 내과 입점 조건”)를 계약 당시에 상대방(분양자 또는 분양대행사)에게 명확하게 표시했음을 입증해야 합니다.

구두 설명도 중요하지만, 가장 확실한 것은 계약서 특약사항에 명시하는 것입니다.

하지만 특약이 없더라도, 계약 과정에서 오간 대화 녹취, 문자 메시지, 이메일, 분양 홍보 자료(현수막, 브로셔 등) 등을 통해 내 동기가 상대방에게 충분히 전달되었음을 보여줘야 합니다.

만약 착오를 일으킨 동기(잘못된 정보)를 상대방이 적극적으로 제공하거나 유도했다면(예: 분양대행사가 “전문의 2명 연합 내과 입점 확정!”이라고 설명하고 관련 서류를 보여준 경우), 내가 굳이 동기를 표시하지 않았더라도 그 동기가 계약 내용에 포함된 것으로 인정될 가능성이 매우 높습니다.

실제 사례에서도 법원은 분양대행사가 ‘연합내과 입점 예정’이라는 현수막을 걸고, 관련 임대차 계약서를 보여주며 설명한 점 등을 근거로 동기가 표시되고 계약 내용에 포섭되었다고 판단했습니다.

이것은 상가 계약 취소 주장의 강력한 무기가 됩니다.

2. ‘중요 부분’ 착오임을 강조하기:

내가 착오에 빠졌던 그 동기가 계약의 ‘중요 부분’에 해당한다는 점을 강조해야 합니다.

즉, “만약 그러한 착오가 없었더라면 나뿐만 아니라 일반인 누구라도 그 계약을 하지 않았을 것”이라고 인정될 정도의 사항이어야 합니다.

약국 자리 분양에서 입점 병원의 규모나 진료 과목은 약국의 수익성과 직결되므로 계약의 중요 부분으로 인정될 가능성이 매우 높습니다.

상가 위치나 평당 분양가 등을 고려할 때, 해당 동기가 없었다면 훨씬 불리한 조건의 계약이었음을 부각하는 것도 방법입니다.

실제 사례에서도 법원은 약국 분양 계약에서 병원 입점 규모 등은 계약의 중요 부분에 해당한다고 명확히 인정했습니다.

3. ‘나에게 중대한 과실이 없음’을 방어하기:

상대방은 “당신에게 중대한 과실(중과실)이 있으니 착오를 이유로 취소할 수 없다”고 반격할 가능성이 높습니다.

중과실이란, 자신의 직업이나 거래 종류에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 게을리한 것을 의미합니다.

이에 대해 “분양 전문가인 상대방의 설명을 신뢰한 것은 당연하며, 일반인이 분양대행사의 설명을 일일이 의심하고 직접 확인하기는 현실적으로 어렵다”는 점을 강조하여 방어해야 합니다.

특히 상대방이 적극적으로 잘못된 정보를 제공하여 착오를 유발한 경우에는, 설령 내가 확인을 소홀히 했더라도 중과실로 인정되지 않을 가능성이 큽니다.

실제 사례에서도 법원은 수분양자가 분양대행사의 설명을 믿고 계약서에 특약을 넣지 않았거나, 분양 주체에게 직접 확인하지 않았다는 사정만으로는 중과실로 보기 어렵다고 판단했습니다.

이 방어 논리는 상가 계약 취소 가능성을 높입니다.

<분양자/대행사 입장이라면: ‘동기의 착오’ 주장을 이렇게 방어하라!>

수분양자가 주장하는 동기가 계약 당시에 명확히 표시되지 않았고, 우리 측에서도 그러한 착오를 유발할 만한 언행을 한 사실이 없다고 반박해야 합니다.

계약서에 해당 내용이 없다면 더욱 유리합니다.

분양 홍보 자료 등에 다소 과장된 표현이 있더라도, 그것이 계약의 조건으로 편입될 정도는 아니었음을 주장해야 합니다.

또한, 수분양자가 착오라고 주장하는 부분이 계약 체결 여부를 결정할 만큼 ‘중요한’ 요소는 아니었다고 주장할 수 있습니다.

예를 들어, 병원 입점 외에도 상가의 위치, 유동 인구, 미래 가치 등 다른 여러 요소를 고려하여 계약했을 것이라는 점을 부각할 수 있습니다.

가장 강력한 방어는 수분양자가 조금만 주의를 기울였다면 착오를 피할 수 있었음에도 이를 게을리했다는 점, 즉 ‘중대한 과실’이 있었음을 입증하는 데 집중하는 것입니다.

예를 들어, 계약서 특약 삽입을 요구하지 않은 점, 관련 정보를 직접 확인할 기회가 있었음에도 확인하지 않은 점, 동종 업계 전문가로서 충분히 예측 가능했던 위험을 간과한 점 등을 구체적으로 지적해야 합니다.

이것이 상가 계약 취소를 막는 효과적인 방법입니다.

아래 표는 ‘동기의 착오’로 인한 상가 계약 취소 주장 시 양측의 핵심 주장과 입증 포인트를 정리한 것입니다.

결론적으로, ‘동기의 착오’는 상가 계약 취소를 위한 강력한 법적 근거가 될 수 있지만, 그 요건을 입증하거나 방어하는 것은 치밀한 준비와 전략이 필요합니다.

2단계: 계약 취소 후 ‘내 돈’ 돌려받기 – 부당이득 반환 및 동시이행 (상가 계약 취소)

만약 법원이 ‘동기의 착오’를 인정하여 상가 계약 취소가 적법하다고 판단하면, 그 계약은 처음부터 없었던 것(무효)이 됩니다.

이에 따라 양 당사자는 계약 이전의 상태로 돌아가야 할 의무, 즉 ‘원상회복 의무’를 지게 됩니다.

이는 수분양자 입장에서는 이미 지급한 분양 대금을 돌려받는 ‘부당이득 반환 청구’로 구체화됩니다.

<분양받은 당신(수분양자)이라면: 분양 대금, 이렇게 돌려받아라!>

계약 취소가 확정되면, 분양자는 법률상 원인 없이 분양 대금을 보유하고 있는 셈이 되므로, 당신은 분양자를 상대로 지급한 분양 대금 전액 및 이에 대한 법정 이자(민법상 연 5% 또는 소송촉진법상 연 12%)의 반환을 청구할 수 있습니다.

이것이 상가 계약 취소의 가장 중요한 실익입니다.

당신이 대금을 돌려받는 것과 동시에, 당신 역시 분양자에게 협력해야 할 의무가 있습니다.

바로 상가에 대한 소유권이전등기를 말소해주고, 만약 대출을 받아 근저당권이 설정되어 있다면 이 근저당권 설정 등기도 말소할 수 있도록 서류 등을 제공해야 합니다.

법원은 보통 “분양자는 수분양자로부터 소유권이전등기 및 근저당권설정등기 말소 서류를 받음과 동시에 분양 대금을 지급하라”는 식의 ‘동시이행’ 판결을 내립니다.

따라서 대금 반환 소송을 진행하면서 이 부분에 대한 준비도 함께 해야 원활하게 돈을 돌려받을 수 있습니다.

분양 계약 시 납부했던 취득세, 인지대 등 부대 비용에 대해서도 손해배상 명목으로 함께 청구하는 것을 검토해 볼 수 있습니다.

다만, 이 부분은 별도의 ‘손해배상’ 청구 요건(고의/과실 등)을 추가로 입증해야 할 수 있습니다.

<분양자/대행사 입장이라면: 대금 반환 시 이것을 확인하라!>

수분양자가 분양 대금 반환만 청구하고 소유권 등 말소 의무 이행을 거부한다면, “소유권 등 말소 서류를 넘겨주기 전까지는 대금을 반환할 수 없다”는 ‘동시이행 항변권’을 행사하여 부당한 손해를 막아야 합니다.

법원도 동시이행 관계를 인정하는 것이 일반적입니다.

법정 이자 기산점이나 범위 등에 대해 법리적으로 다툴 부분이 있는지 검토해야 합니다.

특히 상가 계약 취소의 귀책사유가 누구에게 더 큰지에 따라 이자 지급 책임 등이 달라질 수 있습니다.

만약 해당 상가에 이미 임차인이 들어와 있거나 다른 법률 관계가 얽혀 있다면, 계약 취소로 인해 발생할 수 있는 추가적인 문제들을 미리 파악하고 정리해야 합니다.

상가 계약 취소는 단순히 계약서가 휴지 조각이 되는 것을 넘어, 이미 이루어진 법률 관계를 계약 이전 상태로 되돌리는 복잡한 청산 과정을 수반합니다.

따라서 각자의 권리와 의무를 명확히 파악하고 이행하는 것이 중요합니다.

3단계: 추가적인 손해까지? – 불법행위 손해배상 청구 및 책임 범위 (상가 계약 취소)

상가 계약 취소와 부당이득 반환만으로는 해결되지 않는 손해가 있을 수 있습니다.

만약 상대방의 ‘기망(사기)’이나 ‘고의/과실에 의한 불법행위’가 계약 취소의 원인이 되었다면, 분양 대금 반환 외에 추가적인 손해배상을 청구할 수 있습니다.

반대로, 피고 입장에서는 이러한 손해배상 책임을 최소화하기 위해 방어해야 합니다.

<분양받은 당신(수분양자)이라면: 추가 손해도 놓치지 마라!>

추가 손해배상을 받으려면, 상대방(분양자, 대행사, 허위 정보를 제공한 제3자 등)에게 ① 고의 또는 과실이 있었고, ② 그 행위가 위법하며(기망 등), ③ 그로 인해 내가 손해를 입었고, ④ 행위와 손해 사이에 인과관계가 있다는 점을 입증해야 합니다.

‘동기의 착오’를 유발한 행위가 단순 착오 유발을 넘어 ‘기망’ 수준에 이른다면 불법행위 손해배상 청구가 가능해집니다.

배상을 청구할 손해의 범위를 구체적으로 특정하고, 그 손해가 상대방의 불법행위로 인해 발생했음을 입증해야 합니다.

분양 대금 외에 취득세, 중개수수료, 인테리어 비용(원상 복구가 어렵거나 불필요해진 경우), 금융 이자, 나아가 일실수익(기대했던 영업이익 손실)까지도 청구 대상으로 고려해 볼 수 있으나, 인과관계 및 손해액 입증이 까다로울 수 있습니다.

누가 불법행위를 저질렀는지 명확히 특정해야 합니다.

분양 회사뿐만 아니라, 허위 설명을 한 분양대행사 직원 개인, 대표이사, 또는 잘못된 정보를 제공한 제3자(사례에서의 의사 F) 등 관련자들을 공동 피고로 삼아 책임을 물을 수 있습니다.

상법상 이사의 책임 규정(상법 제389조, 제210조 등)을 활용하는 것도 방법입니다.

<분양자/대행사/기타 피고 입장이라면: 손해배상 책임, 이렇게 방어하라!>

고의나 과실이 없었거나, 행위의 위법성이 없었음을 주장해야 합니다.

단순한 예측 실패나 영업상 과장이 기망이나 불법행위에 해당하지는 않는다는 점을 강조할 수 있습니다.

또한, 수분양자의 손해가 우리 행위와 직접적인 인과관계가 없음을 주장할 수도 있습니다.

수분양자가 주장하는 손해액이 과다하거나 인과관계가 부족함을 지적해야 합니다.

특히 일실수익과 같은 간접 손해는 입증이 매우 어렵다는 점을 파고들 수 있습니다.

또한, 수분양자에게도 손해 발생 및 확대에 기여한 과실이 있다면 ‘과실상계’를 주장하여 배상액 감액을 시도해야 합니다.

만약 여러 피고가 연루되어 있다면, 자신의 책임 범위를 명확히 하고 다른 피고에게 책임이 전가되어야 할 부분을 주장해야 합니다.

예를 들어 분양대행사는 분양자의 지시에 따랐을 뿐이라거나, 특정 정보는 제3자로부터 전달받은 것이라는 등의 항변을 할 수 있습니다.

실제 사례에서는 법원이 분양자 B의 착오 유발 책임을 인정하여 계약 취소 및 부당이득 반환을 명했지만, 분양대행사 D, E에 대한 손해배상 청구는 (항소심에서) 기각했습니다.

반면, 의사 F에 대해서는 불법행위 책임은 부정했지만, 별도의 확약서(서면 약속)에 근거한 책임을 일부 인정하여 손해배상을 명했습니다.

이는 각 피고의 구체적인 행위와 법적 책임 근거에 따라 결과가 달라질 수 있음을 보여줍니다.

따라서 상가 계약 취소와 더불어 손해배상까지 고려한다면 더욱 치밀한 법리 검토와 증거 확보가 요구됩니다.

맺음말: 상가 계약 취소 분쟁, ‘아는 것’이 힘이다!

상가 계약 취소 문제는 단순히 계약서상의 문구를 넘어, 계약 체결 과정에서의 동기, 정보의 정확성, 당사자 간의 신뢰 등 복합적인 요소가 얽혀 있는 어려운 법률 분쟁입니다.

하지만 오늘 살펴본 것처럼, 계약 체결의 기초가 된 중요한 사실에 대해 몰랐거나 속았다면, ‘동기의 착오’ 등을 이유로 계약을 취소하고 납입한 대금을 돌려받을 길이 열려 있습니다.

만약 당신이 지금 상가 계약 취소를 고민하고 있거나, 반대로 취소 요구를 받은 상황이라면, 오늘 제시된 3단계 대응 전략 – ① ‘동기의 착오’ 입증/방어, ② ‘부당이득 반환’ 이행/확보, ③ 추가 ‘손해배상’ 청구/방어 – 을 바탕으로 상황을 냉정하게 분석하고, 당신에게 필요한 법적 조치를 신중하게 검토해 보시기 바랍니다.

물론 모든 법률 분쟁이 그렇듯, 상가 계약 취소 역시 구체적인 사실관계와 증거 확보 여부에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

하지만 어떤 상황에 처하든, 자신의 권리와 의무가 무엇인지, 그리고 어떤 법적 수단을 활용할 수 있는지 ‘아는 것’이야말로 이 복잡한 분쟁에서 당신을 지키는 가장 강력한 무기가 될 것입니다.

(주의: 본 내용은 실제 판결 등을 참고하여 상가 계약 분쟁에 대한 일반적인 정보를 제공하기 위해 작성되었으며, 개별 사안에 대한 법률적 조언이나 최종적인 법률 판단을 대체할 수는 없습니다. 구체적인 법률 문제 해결을 위해서는 반드시 해당 분야의 자격을 갖춘 전문가와 충분히 상의하시기 바랍니다.)