오피스텔 ‘알파공간’ 믿었더니 공용면적? | 분양사기 피하는 내돈내산 3가지 체크리스트

새로운 보금자리를 마련하거나
투자할 부동산을 찾을 때,

‘알파공간’, ‘서비스 면적’ 같은 솔깃한 문구는
우리의 마음을 사로잡기 충분합니다.

하지만 이 매력적인 문구 뒤에
예상치 못한 함정이 숨어있을 수 있다는 사실,
알고 계셨나요?

오늘, 제가 우연히 알게 된 실제 판례를 통해
‘허위·과장 광고’로 인한 분양 피해를 막고
내 소중한 보증금을 지킬 수 있는
아주 중요한 팁을 알려드릴게요.

이 글에서 얻을 핵심 지식:

• 누구에게 일어난 일? 오피스텔 ‘알파공간’ 광고를 믿고 계약한 수분양자들
• 무엇이 문제였을까? 공용부분을 전유부분처럼 광고하여
  소비자를 오인하게 만든 ‘허위·과장 광고’
• 법원 판단은? 계약 해제 및 취소 주장은 기각했으나,
  허위·과장 광고로 인한 손해배상 책임은 인정!

이제, 아찔했던 이 사건의 전말을 함께 파헤쳐 보겠습니다.
당신의 소중한 돈을 지키는 데 필요한 정보가 가득합니다.

잠시, 이런 상황이라면 어떠세요?

상상해 보세요.
당신은 드디어 꿈에 그리던 새 오피스텔을 찾았습니다.

특히 ‘내 집 앞 알파공간’이라는
매력적인 문구에 마음이 흔들렸습니다.

모델하우스에서는 이 공간을
‘아이들 놀이방’, ‘나만의 서재’처럼
다양하게 활용할 수 있다고 홍보하며
전기, 수도 시설까지 갖춰진 것처럼 연출했습니다.

결국 이 공간을 나만의 전유물로 생각하고
기대감에 부풀어 계약서에 서명했습니다.

그런데 입주를 앞두고 확인해보니,
청천벽력 같은 소식을 듣게 됩니다.

“그 알파공간은 사실 당신만의 공간이 아니라
건물 전체 입주민이 함께 쓰는 ‘공용부분’입니다.
개인이 독점적으로 사용할 수 없습니다.”

충격에 빠진 당신, “광고는 대체 뭘 해준 거야?!” 외쳐보지만…
이미 거액의 계약금과 중도금은 넘어간 뒤입니다.

이런 상황, 상상만 해도 정말 아찔하시죠?

오늘 제가 풀어낼 이야기가
바로 이처럼 ‘알파공간’ 허위·과장 광고를 둘러싼
수분양자들과 분양사의 실제 법정 다툼입니다.

1. 사건의 전말: ‘알파공간’은 누구의 것이었나?

사건은 한 오피스텔 분양에서 시작됩니다.

피고인 G 주식회사는 오피스텔을 건축, 분양하면서
각 호실 앞 공용부분(복도 공간)을
마치 개별 세대가 독점적으로 사용할 수 있는
‘내 집 앞 알파공간 특화설계’로 홍보했습니다.

모델하우스에서는 이 공간을
‘유아용 놀이방’, ‘작업실’, ‘운동공간’ 등으로 연출하고
심지어 전기·수도시설까지 설치된 것처럼 보여주며
소비자들의 기대를 한껏 높였습니다.

원고들(수분양자 A, B, C, D, F 등)은 이 광고를 믿고
총 600억 원 상당의 분양 계약을 체결하고
계약금과 중도금을 지급했습니다.

그러나 이 ‘알파공간’은 실제로는
건물 전체 입주민이 함께 사용하는 ‘공용부분’이었습니다.

이러한 사실이 드러나자 아산시장은
G 회사에 분양광고 내용과 실제가 다른 점을 지적하며
‘시정명령’을 내렸습니다.

공정거래위원회 역시 G 회사의 홍보가
사실과 다르게 소비자를 오인하게 할 우려가 있다며
‘경고’ 조치를 내렸습니다.

이에 원고들은 G 회사를 상대로
계약 해제 또는 기망(사기)에 의한 계약 취소를 주장하며
지급한 분양대금의 반환을 요구하거나,
허위·과장 광고에 따른 손해배상을 청구하는 소송을 제기했습니다.

2. 법원의 최종 판단: 해제는 어렵지만, 손해배상은 가능!

법원은 이 사건에 대해 다음과 같이 판단했습니다.

1) 계약 해제/취소 주장 (기각)

법원은 먼저 원고들이 주장한
계약 해제 및 기망에 의한 계약 취소 주장을 받아들이지 않았습니다.

• 약정 해제 불가: 계약서 상 시정명령을 받으면 해제할 수 있다는 조항이 있었지만,
  법원은 이 시정명령이 단순히 광고 오기나 누락에 관한 것이었고,
  계약 목적을 달성하는 데 중대한 영향을 미치지 않는다고 보았습니다.
  즉, 사소한 위반만으로 계약 전체를 해제할 수는 없다는 것입니다.
• 기망(사기)에 의한 취소 불가: 법원은 ‘알파공간’ 광고가 허위·과장 광고임을 인정했지만,
  원고들이 이 광고 하나 때문에 계약을 체결했다고 단정하기 어렵다고 판단했습니다.
  오피스텔 분양 시 입지, 가격, 규모 등 다양한 요소를 고려하는 것이 일반적이므로,
  이 한 부분의 기망이 계약 체결의 결정적인 원인이라고 보기는 어렵다는 것입니다.

2) 허위·과장 광고에 따른 손해배상 책임 (인정!)

하지만 법원은 G 회사의 ‘허위·과장 광고’가
불법행위에 해당하며 손해배상 책임이 있다고 판단했습니다.

• ‘전실 공간’은 공용부분: ‘집합건물법’에 따르면 전유부분은 구분소유자가 독점하고,
  공용부분은 공동으로 사용해야 합니다.
  이 ‘알파공간’은 공용부분이므로 개별 세대가 독점 사용할 수 없으며,
  법적으로 전유부분으로 변경하기도 매우 어렵다는 점을 명확히 했습니다.
• 소비자 오인 유발: 그럼에도 G 회사가 견본주택 연출, 홍보물, 웹사이트 등을 통해
  ‘가족만의 공용공간’처럼 배타적 사용·수익이 가능한 것처럼 광고한 것은
  소비자를 오인하게 할 ‘허위·과장 광고’에 해당한다고 보았습니다.
• 손해배상액 산정: 원고들이 입은 손해액을 구체적으로 증명하기 어렵지만,
  법원은 원고들과 피고의 관계, 계약 체결 경위, 전실 공간의 법적 성격 등을 종합하여
  분양대금의 2%에 해당하는 금액을 손해배상액으로 결정했습니다.
  (예: 5억 2,800만 원 분양가 기준 1,056만 원)

결론적으로 법원은 원고들의 주위적 청구(계약 해제/취소)는 기각했지만,
예비적 청구인 허위·과장 광고로 인한 손해배상 책임은 인정하여
원고들에게 분양대금의 2%를 배상하라고 판결했습니다.

3. ‘이것만은 꼭!’: 분양 사기 피하는 3가지 필수 체크리스트

이 아찔한 판결을 통해 우리가 배울 수 있는
가장 중요한 교훈은 바로 이것입니다.

‘맹신하지 말고, 꼼꼼히 확인하라!’

지금부터 알려드리는 3가지 필수 체크리스트를
꼭 기억하고 실천하세요!

체크리스트 1. ‘알파공간’ ‘서비스 면적’ 등은 반드시 등기부등본으로 확인하세요!

광고에서 아무리 좋아 보이는 공간이라도,
등기부등본을 통해 해당 공간이
‘전유부분’인지 ‘공용부분’인지 명확히 확인해야 합니다.

공용부분은 개인이 독점 사용할 수 없으며,
불법으로 개조하면 철거 명령까지 받을 수 있습니다.

체크리스트 2. 광고 내용과 계약서 내용을 철저히 대조하세요!

광고는 홍보를 위한 수단일 뿐,
실제 법적 효력은 계약서에 있습니다.

모델하우스에서 들은 설명이나 광고물에 있는 내용 중
중요하다고 생각하는 부분은
반드시 계약서 특약사항에 명시해 달라고 요구하세요.

체크리스트 3. 분양 관련 행정 조치 여부를 확인하세요!

해당 분양 건물이 과거에 지자체나 공정거래위원회로부터
시정명령이나 경고를 받은 적이 있는지 확인하는 것도 좋습니다.

이는 분양사의 신뢰도를 가늠할 수 있는 중요한 정보가 될 수 있습니다.

(필요하다면, 계약 전 변호사 등 전문가와
간단히 상담하는 것도 좋은 방법입니다.)

보너스 질문!

Q: 허위·과장 광고를 믿고 계약했는데,
무조건 계약 해제/취소가 되지는 않나요?
A: 이번 판결처럼 허위·과장 광고가 있었더라도,
그 광고 내용이 계약 전체를 좌우할 정도로
중요한 부분이 아니었다면
계약 해제나 취소가 어려울 수 있습니다.
하지만 손해배상 청구는 가능할 수 있습니다.

Q: 손해배상액은 어떻게 정해지나요?
A: 허위·과장 광고가 없었을 경우의 실제 가치와
분양대금의 차액을 기준으로 합니다.
정확한 금액 산정이 어려울 경우
법원이 여러 사정을 종합하여
일정 비율을 정할 수 있습니다. (이번 판례는 2%)

마무리하며

새로운 부동산을 구매하는 것은
인생에서 가장 큰 결정 중 하나입니다.

화려한 광고에 현혹되기보다는
내용을 꼼꼼히 확인하고,
궁금한 점은 전문가에게 물어보는
현명한 소비자가 되시길 진심으로 바랍니다.

혹시 더 궁금한 점이 있다면,
편하게 댓글로 남겨주세요!

(이 글은 법률 자문이 아니며,
정보 공유 목적으로 작성되었습니다.)

이 내용은 전주지방법원 제11-1민사부 2023가합11179 매매대금반환 판례를 참고하여 재구성했습니다.

알아두면 좋은 용어 풀이

여기 나오는 몇 가지 어려운 용어, 쉽게 설명해 드릴게요.

• 매매대금반환: 부동산 등 물건을 산 대금을 다시 돌려달라고 요구하는 소송이에요.
• 수분양자/매수인: 분양 계약을 통해 부동산을 분양받거나 매수한 사람을 말해요.
• 시정명령: 행정기관이 특정 위반 행위에 대해 바로잡으라고 명령하는 행정처분이에요.
• 경고: 행정기관이 위반 행위에 대해 주의를 주고 앞으로 재발하지 않도록 촉구하는 조치예요. 시정명령보다는 약한 행정지도 성격이 강해요.
• 약정해제: 계약 당사자들이 계약 시 미리 정해둔 해제 사유가 발생했을 때
  계약을 해제하는 것을 말해요.
• 기망(사기): 속여서 잘못 알게 하는 행위예요. 민법상 ‘사기’에 해당하면 계약을 취소할 수 있어요.
• 허위·과장 광고: 사실과 다르게 속이거나 과장하여 알리는 광고예요.
  ‘표시광고법’에 따라 규제돼요.
• 전유부분: 집합건물(아파트, 오피스텔 등)에서 소유자가 독점적으로 사용하는 공간이에요.
  예: 각 호실 내부.
• 공용부분: 집합건물에서 모든 소유자가 공동으로 사용하고 관리하는 공간이에요.
  예: 복도, 계단, 로비 등.
• 표시광고법: ‘표시·광고의 공정화에 관한 법률’의 줄임말이에요.
  소비자를 속이거나 오인하게 하는 부당한 광고를 막아 소비자를 보호하는 법이에요.
• 민법 제110조: 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다는 민법 조항이에요.
• 손해배상책임: 불법적인 행위로 다른 사람에게 손해를 입혔을 때,
  그 손해를 물어줘야 하는 법적 책임이에요.

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